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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 377,300,000원
B 매력지수58 D-10 유찰 3회

부동산임의경매

2025타경1015 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트조 339.87㎡
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
377,300,000원 3억 7,730만 감정가 1,100,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
10-07 D-10
수원지방법원 10:00
입찰 보증금
3,773만원
최저가의 10% · 37,730,000원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 11.00억원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 선순위 전세권 1억원 인수 여부와 관리비 확인이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-10). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 전세권 확인이 핵심이다 — 수원 인계동 301호

수원지방법원 2025타경1015 · 경기도 수원시 팔달구 인계동 1018 3층301호
감정가 11억 · 최저매각가 5.39억(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.31 · 근린시설(사무소)
58점
매력지수 B등급 · 권리 구조는 단순하지만 선순위 전세권 인수 가능성이 있어 확인이 필요한 근린시설
2회 유찰로 가격은 낮아졌으나 말소기준 이전 전세권 1억원이 존재하고 신탁·공실 관리 리스크 확인이 필요해 B 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전 설정된 전세권 1억원과 신탁 구조를 확인해야 합니다. 배당 시나리오상 전세권은 매각대금에서 변제되어 매수인 인수액은 0원 가정이지만, 당해세·관리비 등 별도 확인 요소가 남아 있습니다.
감정가 / 최저가
1,100,000,000원
최저 539,000,000원
유찰 횟수
2회
감정가 49% 회차
전세권
100,000,000원
을구 1번
매수인 인수
0원
배당 충족 가정

수원지방법원 2025타경1015. 경기도 수원시 팔달구 인계동 중심상업지역 내 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 11억원이었지만 현재 최저매각가는 5억3900만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 표면 할인율은 크지만, 권리관계에서는 반드시 확인해야 할 요소가 있습니다. 바로 2021년 설정된 전세권 1억원입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경1015
소재지경기도 수원시 팔달구 인계동 1018 3층301호
물건종류 / 이용근린시설(사무소) · 공실 상태
소유자주식회사무궁화신탁 (수탁자)
감정가 / 최저가1,100,000,000원 / 539,000,000원
매각기일2026.08.31
청구금액100,000,000원

① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인

등기상 핵심은 을구 1번 전세권입니다. 2021.11.26 설정된 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 분류되며, 전세금은 100,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 매각대금에서 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 전세권의 존속·사용관계 및 신탁원부 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.

② 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-7,790,000원
을구 1번 전세권 · 케이비증권주식회사100,000,000원100,000,000원
잔여 · 소유자 교부-431,210,000원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
2회 유찰 후 최저가는 감정가의 49% 수준입니다.

③ 입지·환금성 분석

  • 입지. 수원시 팔달구 인계동 행정복지센터 서측 인근 상업지역으로 상업용·주상용 시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
  • 용도. 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며 현재 공실로 조사되었습니다.
  • 환금성. 인계동 상권 입지이나 사무실 수요와 임대 가능성을 별도 검토해야 합니다.
⚠️ 확인 필요 사항 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.
⚠️ 관리비 리스크 공용관리비는 입주사들이 배분하여 납부 중이라는 안내가 있으며, 입찰 전 공용관리비 부담 부분을 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 전세권 확인. 선순위 전세권 100,000,000원이 배당으로 해소되는 구조인지 확인하세요.
  • 신탁 확인. 신탁원부를 통해 처분·관리 조건을 확인해야 합니다.
  • 세금 확인. 압류 3건 관련 당해세 여부를 확인해야 합니다.
  • 공실 확인. 현재 공실 상태로 임대 가능성과 환금성을 검토해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값 물건”보다 “권리 구조 확인”이 먼저

이 물건은 두 차례 유찰로 가격 자체는 크게 내려왔습니다. 하지만 근린시설 경매에서는 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 선순위 전세권, 신탁 구조, 공실 상태, 세금·관리비 변수가 함께 존재합니다. 현재 배당 구조상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 입찰 전 권리와 비용 구조를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·배당자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·신탁원부 등 실제 부담 여부는 원본 서류 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 전문가 검토를 권합니다.

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경기도 수원시 팔달구 인계동 1018 3층301호

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