수원지방법원 2025타경1041. 사건 용도표시는 근린시설이며, 매각물건명세서와 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김덕자이고, 2018.09.11 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 126,441,000원입니다. 같은 날 채권최고액 108,000,000원의 신한은행 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다.
말소기준 뒤로 국 압류, 삼성카드·왕궁농업협동조합·전북은행 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 금전권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2022.11.03 등기된 민간임대주택등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있으므로, 이 등기의 매각 후 효력·말소 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 360-15 오산원동유탑유블레스오피스텔 1동 6층 622호 |
| 도로명 | 경기도 오산시 원동로 30-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 본건 6층 622호 |
| 소유자 | 김덕자 · 소유권이전 거래가액 126,441,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 95,257,385원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준권리는 2018.09.11 주식회사신한은행 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서는 매수인이 떠안는 금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·전입 여부가 확인된 임차인을 전제로 한 인수액은 없지만, 현장 점유자와 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 44,100,000원으로 감정가 90,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액 역시 44,100,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 감정가는 시장가격과 동일한 개념이 아니며, 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 현재 시장의 응찰가격이 감정가보다 낮았다는 신호일 뿐 적정 시세를 직접 확정해 주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,036,771원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 왕궁농업협동조합 | 21,530,743원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 8,306,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 142,873,634원 중 현재 회차 예상배당은 42,906,200원이고, 미배당은 99,967,434원입니다. 신한은행 신청채권 95,257,385원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 국 압류의 구체 세액과 당해세·최우선변제는 이 배당가정에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 원일중학교 북측 인근이며, 주위에 오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방·주차장·공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 오산원동유탑유블레스오피스텔 동측·서측·남측·북측으로 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 토지로 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중이며, 공시지가 자료는 2,681,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 최저가 44,100,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래 없이 “시세보다 싸다”고 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.03 등기된 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 기재의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도표시는 근린시설, 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 공법·관리상 취급을 입찰 전 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 2024.01.12 국 압류가 존재하며 구체 세액은 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 배당요구 및 조세채권 현황을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 44,100,000원, 3회 유찰 시 30,869,999원, 4회 유찰 시 21,608,999원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유·등기와 실제 시장가격
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 90,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 44,100,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시나리오상 금액 인수도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로 좋은 경매라고 결론내리기는 어렵습니다.
최근 실거래 비교근거가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준을 확인할 수 없고, 임대관계는 미상입니다. 또 등기에는 민간임대주택 의무사항이 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “싸 보이는 가격” 자체가 아니라 실제 점유·임대관계와 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 확인한 뒤, 별도의 시세 검증으로 44,100,000원의 적정성을 판단하는 것입니다. 금액 인수는 0원으로 계산되지만, 확인해야 할 실무 리스크까지 0인 물건은 아닙니다.
