수원지방법원 2025타경1062. 화성시 향남읍 하길리 1472-3 제1동 2층 205호로, 건물은 비전호텔리아라는 명칭을 사용 중입니다. 공부상 용도는 일반음식점이고 감정 당시 현황은 공실입니다. 소유자 박성종은 2018.12.18 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 525,760,000원입니다. 같은 날 서울우유협동조합이 채권최고액 313,200,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 농협은행 주식회사와 롯데카드 주식회사의 가압류, 서울우유협동조합의 임의경매개시결정, 화성시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황 공실과 별개로 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 1동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 · 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건 중 2층 205호 |
| 소유자 | 박성종 (2018.12.18 소유권이전 · 거래가액 525,760,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 237,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 267,557,259원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.18 서울우유협동조합 근저당권 · 채권최고액 313,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.12.18 서울우유협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024.09.03 농협은행 주식회사 가압류 19,521,895원, 2024.09.10 롯데카드 주식회사 가압류 46,210,352원, 2025.03.24 임의경매개시결정, 2026.05.22 화성시 압류가 순서대로 등기됐고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 대한민국 명의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당과 국 명의 채권최고액 450,000,000원 근저당도 있었지만 각각 2020.08.12, 2020.08.25 등기에서 말소됐습니다. 앞선 신탁등기 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 확인되는 등기 권리 가운데 낙찰자가 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·회차 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 484,000,000원, 현재 2회 유찰된 최저매각가는 237,160,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 166,012,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 116,208,400원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 237,160,000원 | 145,892,487원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 166,012,000원 | 216,044,415원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 116,208,400원 | 265,150,765원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 낙폭과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표라는 것입니다. 이 사건은 일반음식점 용도의 상업용 집합건물이고, 현황이 공실입니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 실제 상가 거래가·임대료·공실률과 이 건물 내 유사 호실의 거래 가능성을 별도로 검증해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,120,240원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 313,200,000원 | 233,039,760원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 19,521,895원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 46,210,352원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,120,240원을 제외한 233,039,760원이 서울우유협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권자 전체 청구 기준 미배당액은 145,892,487원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
신청채권자 서울우유협동조합의 청구액은 267,557,259원이고 현재 회차 예상배당은 233,039,760원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 하지만 이 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하길고등학교 북측 인근이며, 주변은 점포·음식점·위락시설·숙박업소가 혼재하는 상업지대입니다. 주위에 아파트단지와 단독주택단지도 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 용도는 일반음식점이고 현재 현황은 공실입니다. 건물은 비전호텔리아라는 명칭을 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건 중 2층 205호이며, 공용 위생 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비와 지상 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(향남2지구)이며 토지면적은 1,094.5㎡, 공시지가는 2,889,000원/㎡입니다. 중로1류와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 상업용 집합건물이고 현황 공실이므로, 향후 매도 가능성과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 감정가로 대체하지 말 것. 현재 최저가는 감정가 484,000,000원의 49%인 237,160,000원이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 동일 건물 상가 거래 확인. 비전호텔리아 내 일반음식점·근린생활시설 호실의 실제 거래가와 현재 매물 호가를 확인해 응찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 공실과 임대수요 확인. 감정 당시 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 여부와 신규 임차수요, 예상 임대료를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준인 2018.12.18 서울우유협동조합 근저당 이후 가압류·압류의 소멸 여부와 매각물건명세서의 변경사항을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 화성시 압류 확인. 2026.05.22 화성시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 조세 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리·운영비 확인. 공실 상업용 집합건물은 관리비와 운영비가 수익성에 직접 영향을 주므로 관리주체를 통해 체납 및 부과 내역을 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.18 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 농협은행 주식회사·롯데카드 주식회사 가압류, 경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 237,160,000원이 그대로 권리분석상 실질취득 기준이 됩니다.
하지만 가격 평가는 전혀 다른 문제입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 공부상 일반음식점이고 현황 공실인 상업용 집합건물입니다. 감정가 484,000,000원에서 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 237,160,000원이 실제 시장에서 얼마짜리 물건인지를 검증해야 합니다. 권리에서는 인수 0원이 분명한 반면, 가격·임대·환금성은 추가 확인이 필요한 사건입니다.
