서울중앙지방법원 2025타경102646. 서울 관악구 봉천동 1666-50, 남부순환로 1845-8 소재 부동산으로 감정평가상 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층이고, 토지는 112.6㎡입니다. 권리의 기준점은 2013.12.19. 설정된 영등포농업협동조합의 채권최고액 339,600,000원 근저당입니다. 2025.04.25. 같은 조합이 임의경매를 신청했고, 이후 확정채권양도로 2026.03.20. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
임차관계에서는 김영희·문성은·황인혜·고은수 등 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 전입일은 각각 2014.12.18., 2019.10.08., 2022.12.02., 2023.04.26.로 모두 말소기준권리인 2013.12.19.보다 늦습니다. 따라서 네 사람 모두 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당관계는 원문 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102646 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1666-50 · 서울특별시 관악구 남부순환로 1845-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인일 1997.11.10. |
| 토지 | 112.6㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김경수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,919,736,640원 / 1,919,736,640원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 286,392,924원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 유효한 말소기준권리는 2013.12.19. 영등포농업협동조합의 근저당권입니다. 앞선 농업협동조합중앙회·우리은행·남인천신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2025.04.25. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 2026.03.20. 등기됐습니다.
② 임차인 — 4명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 | 2014.12.18 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성은 | 2019.10.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인혜 | 2022.12.02 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고은수 | 2023.04.26 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 임차인의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 특히 김영희·황인혜·고은수는 배당요구가 확인되지만, 문성은은 배당요구일이 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,919,736,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,597,366원 |
| 2. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 339,600,000원 | 339,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,558,539,274원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 339,600,000원이 전액 배당되고 1,558,539,274원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·토지 확인 — 4층 37.1㎡ 등기 미반영
이 사건에서 권리보다 더 눈에 띄는 확인사항은 건물 표시입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일반건축물대장상 4층 37.1㎡ 부분은 2015.01.15. 사용승인됐지만, 등기사항증명서에는 반영되지 않았습니다. 감정평가의 공부와의 차이 항목은 “없음”으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서가 별도로 이 사항을 명시하고 있으므로 등기·건축물대장·매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 원당초등학교 서측 인근으로 주상용건물·다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 2호선 서울대입구역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 112.6㎡, 지목 대, 준주거지역이며 평지·세로장방 형태입니다. 공시지가는 6,060,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 속하고 소로3류에 접합니다. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,919,736,640원 | 339,600,000원 | 1,558,539,274원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,535,789,312원 | 339,600,000원 | 1,178,431,419원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,228,631,449원 | 339,600,000원 | 874,345,135원 | 0원 |
세 시나리오 모두 근저당 채권액 339,600,000원이 전액 배당되는 구조이고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당에서는 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 반영될 수 있으므로 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.12.19. 영등포농업협동조합 근저당이 기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 근저당 이전 확인. 기준 근저당은 2025.12.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전되고 2026.03.20. 등기됐습니다.
- 임차인 4명 확인. 모두 기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인해 실제 배당관계를 다시 점검해야 합니다.
- 4층 37.1㎡ 대조. 일반건축물대장상 사용승인됐으나 등기사항증명서에 반영되지 않은 부분의 법적·물리적 현황을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 시세 비교값 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
권리의 큰 틀은 명확합니다. 2013.12.19. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 다가구주택은 임차관계 확인이 중요하고, 이 사건은 임차인들의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 데다 4층 37.1㎡가 건축물대장에는 있으나 등기사항증명서에 반영되지 않은 특이점이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리승계 위험보다 임차 배당관계와 건물 표시의 원본 대조가 핵심 검수 포인트입니다. 현재는 신건이므로 가격은 감정가 1,919,736,640원 자체보다 별도의 시세 확인을 거쳐 판단해야 합니다.
