부동산임의경매

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 근린시설이지만, 핵심 변수는 가격이 아니라 대항력 있는 임차인 보증금 미상입니다. 임차인 지정택은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있어, 보증금 확인 전에는 최종 취득비용 판단이 어렵습니다.

감정가

1,320,000,000원

근린시설

최저매각가

646,800,000원

2회 유찰 후 49%

임차 리스크

보증금 미상

대항력 가능

인수 예상

0원

확정 인수액 없음

수원지방법원 2025타경1121. 광교 원희캐슬광교 1층 씨-108호 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 13.2억원이지만 두 차례 유찰 후 현재 최저가는 6.468억원까지 떨어졌습니다. 권리관계는 농협은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 승부처는 임차인 지정택의 대항력 여부와 보증금 규모 확인입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경1121
소재지	경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층 씨-108호
용도 / 이용상태	근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실
소유자	임윤서
감정가 / 최저가	1,320,000,000원 / 646,800,000원
신청채권 / 청구액	농협은행주식회사 / 833,107,333원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.09.28 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 924,000,000원)입니다. 이후 설정된 추가 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 지정택은 2020.03.10 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 핵심 확인 대상

임차인	전입일	보증금	대항력	판단
지정택	2020.03.10	미상	有	보증금 확인 전 인수 가능성 검토
정효진	2022.09.29	30,000,000원	없음	후순위 임차인

⚠️ 대항력 임차인 보증금 미상 지정택은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 6.468억원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서 및 임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 646,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,868,000원
농협은행 근저당	924,000,000원	637,932,000원
농협은행 추가 근저당	49,200,000원	0원
소유자 교부	-	0원

예상 매각대금 기준으로 농협은행 일부 배당 후 약 335,268,000원의 채권 미배당이 발생합니다. 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준이나 임차인 리스크 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 정리되는 구조이며, 소유권 관련 큰 권리 충돌은 확인되지 않습니다.

⛔ 입찰 전 확인 대항력 가능 임차인 지정택의 보증금 규모가 확인되지 않았습니다. 보증금이 존재하면 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 최저가만 보고 입찰하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 수원시 영통구 하동 광교지구 내 위치하며 근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 원활하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다.
환금성. 광교 상권 입지이나 근린시설은 업종·임차인 확보 여부에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 지정택 보증금 및 임대차계약 관계 확인 후 입찰가 산정.
현재 가격. 감정가 대비 49%까지 하락했지만 임차 리스크 반영 필요.
공실 상태. 현재 공실로 확인되어 신규 임대 가능성 검토 필요.
배당 확인. 미배당 채권 및 임차인 권리 관계를 다시 확인.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 확인 필요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인이 먼저다”

이 물건은 두 차례 유찰로 가격 매력이 커진 근린시설입니다. 하지만 대항력 가능 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 단순히 최저가 6.468억원만 기준으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 정리되는 구조지만 실제 취득비용은 임차 관계 확인 이후 판단해야 합니다. 가격은 매력적, 임차 리스크 확인이 선행 조건인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-12	유찰	13억 2,000만원
2	2026-07-20	유찰	9억 2,400만원
3	2026-08-31	유찰	6억 4,680만원
4	2026-10-07	D-10 진행	4억 5,276만원

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 보증금 미상이 변수 — 광교 원희캐슬 C-108호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 핵심 확인 대상

③ 예상배당표 (매각가 646,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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