서울중앙지방법원 2025타경103267. 역삼동 더플레이스강남 14층 1402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2023.02.28 접수된 주식회사마이플레이스의 근저당권으로, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류 12,552,280원, 현대카드 가압류 5,564,938원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 등기 흐름은 한 줄로 끝내기엔 확인할 대목이 있습니다. 을구 1번 남서울농업협동조합 근저당권(채권최고액 780,000,000원)은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 이후 2025.11.17 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 존재합니다. 동시에 사건의 신청채권자는 남서울농업협동조합이고 청구액은 657,864,764원인데, 제공된 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 부분은 배당요구·채권이전·말소 경위를 원본 서류에서 반드시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 720-18 더플레이스강남 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김헌수 2분의 1 · 이차연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 926,000,000원 / 926,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 657,864,764원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 배당 계산에 반영되어 있지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있고 현장 확인 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했다고 적혀 있습니다. 즉 권리표상 임차인은 없지만 실제 점유관계 확인은 별개의 입찰 전 점검사항입니다.
② 가격 구조 — ‘인수 0원’과 ‘가격 메리트’는 다르다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 926,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 926,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 740,800,000원, 2회 유찰 시 592,640,000원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 926,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 740,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 592,640,000원 | 0원 | 0원 |
중요한 것은 최저가가 곧 시세는 아니라는 점입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가·회차별 최저가와 실질취득액이며, 동일 물건 또는 유사 물건의 최신 실거래 가격을 기준으로 한 상대가치 판단은 할 수 없습니다. 따라서 현재 926,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 926,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사마이플레이스 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 12,552,280원 | 12,552,280원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 5,564,938원 | 5,564,938원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 776,222,782원 |
현재 매각가 가정에서는 배당 계산에 포함된 채권 138,117,218원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 776,222,782원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 2호선 역삼역 북동측 인근으로, 오피스텔·상업 및 업무용 빌딩·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선, 수인분당선)이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 14층 1402호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로)이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 20,050,000원/㎡, 토지면적 333.3㎡로 확인됩니다.
- 현장확인. 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 참고해 작성된 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현장 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권 확인. 남서울농업협동조합 청구액 657,864,764원과 을구 1번 말소·2025.11.17 근저당권 이전의 관계를 경매기록과 등기원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용 및 관련 공부의 일치 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 926,000,000원을 시세보다 싸다고 판단할 실거래 비교 근거는 없습니다. 감정가만으로 입찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 926,000,000원, 1회 유찰 시 740,800,000원, 2회 유찰 시 592,640,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 별도”
이 사건의 장점은 분명합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 926,000,000원입니다.
그러나 권리가 정리된다고 해서 현재 가격까지 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 최신 실거래 비교값이 없는 상황에서는 926,000,000원이 시장가격보다 낮다고 말할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상·내부 미확인, 신청채권자 청구액 657,864,764원과 배당 시나리오의 신청채권자 배당 0원 사이의 확인사항이 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유·채권관계는 원본 확인 후 판단입니다.
