서울중앙지방법원 2025타경103304. 강남구 논현동 강남파라곤 13층 비1308호입니다. 현 소유자 유정호가 2024.08.21 거래가 920,000,000원에 취득했고 같은 날 사직동새마을금고가 채권최고액 798,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025.07.11 임의경매개시결정과 2026.09.10 강남구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 (주) 디앤지가 보증금 30,000,000원, 월 차임 2,700,000원으로 사무실을 사용하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 2025.03.05로 말소기준인 2024.08.21보다 뒤이므로 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 241 강남파라곤 13층비1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 · 건물 구조상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 유정호 (2024.08.21 거래가 920,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 920,000,000원 / 920,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 682,326,248원 |
| 말소기준 | 2024.08.21 사직동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 798,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.08.21 설정된 사직동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 798,000,000원이고, 채무자는 유정호입니다. 이후 임의경매개시결정과 강남구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 전세권·한국씨티은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월 차임 | 전입일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 디앤지 | 강남파라곤 비동 13층1308호 · 사무실 | 30,000,000원 | 2,700,000원 | 2025.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 (주) 디앤지 자체가 점유자로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 전입일이 말소기준 이후라는 점 때문에 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.
③ 가격 — 신건 920,000,000원, 현재 시세 판단은 보수적으로
감정가와 최저매각가는 모두 920,000,000원으로 현재 신건입니다. 이 금액은 현 소유자가 2024.08.21 취득할 때의 거래가 920,000,000원과 같습니다. 현재 회차의 가격이 최근 시장에서 저렴한지, 비싼지는 별도의 현행 거래 비교 없이 단정하지 않는 것이 안전합니다.
가격 판단에서 확인 가능한 것은 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 매각가 가정은 736,000,000원, 2회 유찰 시 588,800,000원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 채권자 미배당은 유찰 횟수가 늘수록 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 920,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,600,000원 |
| 2. 근저당 · 사직동새마을금고 | 798,000,000원 | 798,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,400,000원 |
현재 회차 920,000,000원 가정에서는 사직동새마을금고 근저당 채권최고액 798,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 110,400,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남구청역 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 상가 등이 혼재하는 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 업무시설(오피스텔)이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 남측 8m, 서측 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 8필지 일단의 부정형 평지로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 39,930,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도·현황 대조. 근린시설, 주거용, 업무시설(오피스텔), 사무실 사용이라는 표현이 함께 나타나므로 실제 용도와 점유형태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. (주) 디앤지가 보증금 30,000,000원·월 2,700,000원으로 점유 중이므로 실제 인도 일정과 점유관계를 확인하세요.
- 대항력 기준일. 임차인 전입일 2025.03.05는 말소기준 2024.08.21보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표를 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 920,000,000원을 현재 시장가격과 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 확인 필요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.08.21 사직동새마을금고 근저당이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 (주) 디앤지도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 사건상 근린시설, 감정평가상 주거용, 건물 구조상 업무시설(오피스텔), 현황조사상 사무실 점유가 함께 나타납니다. 또 신건 최저가 920,000,000원은 현 소유자의 2024년 거래가와 동일하므로, 현재 시장에서 가격 우위가 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격과 실제 이용상태는 확인 후 접근이 이 사건의 결론입니다.
