서울중앙지방법원 2025타경103308. 서울 서초동 서초나산스위트 지하2층의 근린시설로, 감정평가 기준 비201호와 비202호를 일단으로 PC방(OPTIMUM ZONE)으로 이용 중이며 일괄매각 대상입니다. 건물은 지하5층·지상15층, 1996.06.07 사용승인된 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 건물입니다. 등기상 핵심은 2020.05.06 설정된 신내동새마을금고 근저당권 채권최고액 2,340,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·전세권과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 등기권리가 깨끗하게 정리된다는 사실과 점유관계가 완전히 해소됐다는 것은 별개입니다. 김태형은 2021.12.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 지하2층 전체를 사용하는 옵티멈존피씨카페는 전입일과 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1330-16 비201호 · 서초대로78길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 비201·비202 일단으로 PC방(OPTIMUM ZONE) 이용 중 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
| 소유자 | 김건중 |
| 감정가 / 최저가 | 4,739,000,000원 / 4,739,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장창우 / 199,666,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후
현재 소유자는 김건중이며, 2016.10.04 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 기존 권리 상당수가 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2020.05.06 신내동새마을금고 근저당 2,340,000,000원입니다. 2022년 추가 근저당 1,200,000,000원, 전종일 근저당 500,000,000원, 2025년 옵티멈존피씨카페강남역점주식회사 전세권 300,000,000원과 각 압류·가압류는 모두 말소기준 이후에 들어와 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차·점유 — 한 명은 대항력 없음, 한 명은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 | B201, B202 | 1,000,000원 / 100,000원 | 2021.12.21 | 대항력 없음 | 2025.09.10 |
| 옵티멈존피씨카페 | 지하2층 전체 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025.09.19 |
김태형은 2021.12.21 전입해 말소기준일 2020.05.06보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 옵티멈존피씨카페는 지하2층 전체 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 임차보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 같은 명칭의 법인이 2025.05.16 전세권 300,000,000원을 설정한 사실은 확인되지만, 그 전세권 자체가 말소된다는 것과 임차점유에 따른 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,739,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,790,000원 |
| 1. 근저당 · 신내동새마을금고 | 2,340,000,000원 | 2,340,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신내동새마을금고 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전종일 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 전세권 · 옵티멈존피씨카페강남역점주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 254,963,701원 | 254,963,701원 |
| 6. 경매개시결정 · 장창우 | 199,666,849원 | 94,246,299원 |
| 7. 경매개시결정 · 신내동새마을금고 | 199,666,849원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김순임 | 20,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,440,854,708원 중 예상배당은 4,689,210,000원, 미배당은 751,644,708원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 47.39억을 평가하기 어렵다
이 물건에는 가격 메리트를 직접 비교할 수 있는 동일 물건군의 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 4,739,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 회차는 신건으로 최저가가 감정가와 동일하고, 1회 유찰 시 3,791,200,000원, 2회 유찰 시 3,032,960,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·신분당선 강남역 남서측 인근으로, 상업용·업무용·주상복합건물이 혼재한 후면상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강남역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 현재 이용. 비201·비202를 호별 구분 없이 일부 공용부분과 함께 PC방(OPTIMUM ZONE)으로 이용 중입니다.
- 공부상 용도. 등기사항전부증명서상 비201은 목욕탕·피부관리실, 비202는 체력단련장이었으나 2025.04.18 용도변경돼 집합건축물대장에는 판매시설(복합유통게임제공업)로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 2필지 일단 세장형 토지이며, 북동측 약 11미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 1996.06.07 사용승인, 지하5층·지상15층 건물이며 위생·급배수·냉난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 옵티멈존피씨카페 점유관계. 전입일과 임차보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 전세권과 임차권리 구분. 2025.05.16 전세권 300,000,000원은 말소기준 이후라 소멸 예정이지만, 점유자의 별도 대항력 여부까지 자동으로 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
- 김태형. 전입 2021.12.21로 말소기준보다 늦어 대항력 없음이 확인됩니다. 보증금 1,000,000원·차임 100,000원이며 2025.09.10 배당요구했습니다.
- 일괄매각. 비201·비202를 일단으로 사용 중인 구조이므로 실제 점유범위와 공용부분 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 4,739,000,000원을 뒷받침할 실거래 비교자료가 없으므로, 입찰 전 별도의 근린시설·판매시설 거래와 임대수익 자료를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건에서도 총 채권액 대비 751,644,708원이 미배당되고 신청채권자 장창우도 청구액 전액을 배당받지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.02입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2020.05.06 신내동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 투자판단에서는 한 단계 더 봐야 합니다. 지하2층 전체를 PC방으로 사용하는 옵티멈존피씨카페의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았고, 감정가 47.39억을 검증할 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 정리형, 점유관계는 미확정형입니다. 미상 임차관계를 확인하기 전에는 “인수 0원이라 안전하다”는 결론을 확정하지 않는 것이 맞습니다.
