서울중앙지방법원 2025타경103406. 서울 동작구 사당동 에이치하우스 2층 204호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박학선이고, 2024.07.11 최진석의 가압류가 말소기준입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 고재영의 강제경매개시결정, 동작구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이선옥이 확인되며, 전입일은 2017.02.28입니다. 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 대항력·우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 자료만으로 “매수인 인수 0원”이라고 단정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 443-3 에이치하우스 2층 204호 · 서울특별시 동작구 남부순환로269길 132 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호 |
| 시세 비교 면적 | 47.3㎡ |
| 소유자 | 박학선 · 2016.03.30 매매, 2016.09.02 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고재영 / 364,602,571원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차인이 핵심
말소기준은 2024.07.11 최진석 가압류입니다. 국민건강보험공단 압류, 고재영의 강제경매개시결정, 동작구 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 별도의 근저당권은 확인되지 않습니다. 그러나 이선옥의 전입은 2017.02.28로 말소기준보다 7년 이상 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼, 단순히 전입일만으로 인수액을 계산하거나 대항력 유무를 확정하는 것은 위험합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선옥 | 2017.02.28 | 2025.09.19 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 보증금 합계와 미배당액, 매수인 승계액을 산정하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 표면가는 4.4억, 실질가는 아직 미정
에이치하우스의 시세 비교 대상 면적은 47.3㎡이고, 확인된 거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2025.09 3층 480,000,000원, 이전 거래는 2024.06 4층 472,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 480,000,000원으로, 신건 최저가 440,000,000원은 그 91.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 47.3㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2024.06 | 46.99㎡ | 4 | 472,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.3㎡ | 1건 | 480,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 높아 최근·과거 비교 추세가 +1.7%입니다. 표면 가격만 보면 최저가는 최근 거래보다 40,000,000원 낮습니다. 하지만 이 사건은 말소기준 이전 전입 임차인의 보증금이 미상이므로, 이 차액을 그대로 가격 메리트라고 볼 수 없습니다. 인수 보증금이 발생하면 그만큼 실질취득가가 상승하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 2. 가압류 · 최진석 | 1,084,836,808원 | 433,200,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 고재영 | 364,602,571원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 1,449,439,379원, 예상 배당은 433,200,000원, 미배당액은 1,016,239,379원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 이선옥의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 440,000,000원 | 433,200,000원 | 1,016,239,379원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 1,103,167,379원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 1,172,581,779원 |
회차가 내려가면 매각가격은 4.40억 → 3.52억 → 2.816억으로 낮아집니다. 그러나 이선옥의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 판단할 수 없습니다. 대항력이 성립하고 배당으로 회수되지 못한 보증금이 있다면 매수인이 이를 승계할 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성중학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·4호선 사당역이 있어 대중교통 이용편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호이며 위생·급배수·난방·도시가스·공용승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 5-6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 에이치하우스는 14세대이며 사용승인 관련 비교 기준일은 2016.04.25입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이선옥의 실제 임대차보증금이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득가를 좌우합니다.
- 대항력 성립요건 확인. 전입일은 2017.02.28이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 임대차계약 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 예상 미배당 보증금을 현재 자료만으로 산정할 수 없습니다.
- 배당표 재계산. 임차인 보증금·당해세·최우선변제 여부를 반영한 실제 배당표로 다시 계산해야 매수인 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 표면 할인 착시 경계. 최저가는 최근 12개월 거래가의 91.7%지만, 미배당 임차보증금이 승계되면 실질취득가는 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.4억이 4.8억보다 낮다”만으로는 부족하다
이 물건의 표면 가격은 분명 최근 거래보다 낮습니다. 신건 최저가 440,000,000원은 최근 12개월 거래 480,000,000원의 91.7%입니다. 등기부상 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 핵심은 2017.02.28 전입한 이선옥입니다. 전입이 2024.07.11 말소기준보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 성립과 실제 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “표면 가격은 최근 시세 아래, 실질취득가는 미정”입니다. 임차보증금이 확인되어 인수 위험이 없거나 배당으로 전액 회수된다는 근거가 확보되어야 비로소 4.40억과 4.80억의 가격차를 온전히 평가할 수 있습니다. 이 사건은 가격 계산보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
