서울중앙지방법원 2025타경103528. 관악구 봉천동 미림하이츠빌라 2층 201호로, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김찬우이며, 현재 말소기준권리는 2002.08.09 설정된 중소기업은행 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤의 전세권·압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리기 어렵습니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 양희상은 1999.04.02 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 대항력·우선변제 범위 및 낙찰 후 미배당 보증금 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103528 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1653-24 2층 201호 · 도로명 서울특별시 관악구 인헌1다길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 58.24㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 1993.02.01 |
| 소유자 | 김찬우 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2002.08.09 중소기업은행 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 2006.01.24 설정된 양희상 전세권 70,000,000원, 2007.04.16 국 압류, 2008.01.23 주식회사 마미칩스코리아 가압류 100,018,820원, 2018.11.08 리치자산관리대부 주식회사 가압류 18,729,965원, 현재의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희상 | 1999.04.02 | 미상 | 2025.11.19 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김인봉 | 2011.03.17 | 미상 | 2025.11.21 | 없음 | 확정일자 미상 | 전입 기준 없음 |
김인봉은 2011.03.17 전입으로 말소기준보다 늦어 전입 기준 대항력이 없습니다. 반면 양희상은 말소기준보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 양희상에 대해서는 “대항력 있음·인수액 ○원”처럼 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 43,000,000원 높다
미림하이츠빌라는 총 10세대, 사용승인일은 1993.02.01입니다. 확인된 거래는 2건이며 대상면적 58.24㎡와 같은 면적의 최신 거래는 2023.09, 3층 283,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 58.24㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2021.09 | 55.36㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 281,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.24㎡ | 1건 | 283,000,000원 |
가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 둘 다 283,000,000원인데 현재 최저가는 326,000,000원으로 115.2%, 금액으로는 43,000,000원 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표는 +1.1%지만, 이 정도 상승만으로 신건 최저가와의 차이를 설명할 수 있는 자료는 제시돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,364,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 전세권 · 양희상 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 마미칩스코리아 | 100,018,820원 | 100,018,820원 |
| 5. 가압류 · 리치자산관리대부 주식회사 | 18,729,965원 | 18,729,965원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,887,215원 |
위 배당은 326,000,000원 매각을 전제로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 특히 양희상의 임차보증금이 등기 전세금 70,000,000원과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임대차의 실제 보증금과 미배당액이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 1993.02.01입니다.
- 입지. 인헌중학교 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적 285.0㎡, 공시지가 4,388,000원/㎡입니다. 완경사·가로장방 형태의 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함되며, 감정평가 당시 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성 참고. 총 10세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래는 2건입니다. 현재 최저가는 최신 확인 거래보다 43,000,000원 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양희상 임대차 원본 확인. 1999.04.02 전입의 실제 임대차계약, 보증금 지급내역, 현재 점유 여부, 확정일자를 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 전세권과 임차권 혼동 금지. 2006.01.24 전세권 70,000,000원은 후순위 소멸 권리지만, 그 금액을 1999년부터의 임차보증금과 동일한 것으로 가정해서는 안 됩니다.
- 가장임차인 여부 확인. 양희상이 등기상 전세권자이자 경매 채권자로 나타나는 관계는 확인 대상입니다. 자료만으로 가장임차인을 확정하지 말고 실제 금전·점유관계를 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2008.04.16 김찬례 소유권이전청구권가등기의 종류와 매각물건명세서상 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 2007.04.16 국 압류가 존재합니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위는 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 283,000,000원의 115.2%입니다. 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있어 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 서류를 직접 대조해 최종 인수범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 실질취득액도 아직 확정되지 않았다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가격입니다. 현재 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 283,000,000원보다 43,000,000원, 15.2% 높습니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴한 경매로 평가할 근거가 없습니다.
둘째는 선순위 전입 임차인의 보증금 미상입니다. 양희상은 말소기준보다 앞선 1999.04.02에 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금 승계액을 최종 확정할 수 없습니다. 후순위 전세권 70,000,000원이 배당된다는 사실만으로 이 위험이 자동으로 해소되는 것도 아닙니다. 따라서 이 사건은 실질취득비용이 최소 326,000,000원이고, 선순위 임차보증금 확인 결과에 따라 더 커질 수 있는 구조로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
