서울중앙지방법원 2025타경103547. 관악구 남현동 ‘남광센트빌’ 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김재석은 2020.09.15 매매계약을 원인으로 2020.10.05 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 335,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.07.31 권순진의 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 최준엽은 2020.10.05 전입·점유를 시작했고 같은 날 330,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 이후 보증금이 343,200,000원으로 증액됐고, 2024.10.18 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 342,000,000원에서 집행비용을 먼저 빼면 전액을 받지 못해 6,788,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
더 중요한 점은 별도의 점유자 김은희입니다. 전입일은 2025.06.19로 말소기준일인 2025.07.31보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있음’으로 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상, 승계금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 |
| 면적 | 27.03㎡ |
| 소유자 | 김재석 · 등기상 거래가액 335,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권순진 / 356,481,000원 |
| 말소기준 | 2025.07.31 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최준엽 | 2020.10.05 | 343,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 6,788,000원 인수 |
| 김은희 | 2025.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 등기부의 2025.01.03 ‘1번임차권경정’은 최준엽의 기존 임차권 내용을 경정한 기록으로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
같은 단지 남광센트빌은 16세대이며, 비교 가능한 최근 거래는 2025.10 전용 28.04㎡·4층의 315,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 315,000,000원입니다.
| 구분 | 매각가 | 최준엽 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 342,000,000원 | 6,788,000원 | 348,788,000원 |
| 1회 유찰 시 | 273,600,000원 | 74,230,400원 | 347,830,400원 |
| 2회 유찰 시 | 218,880,000원 | 128,184,320원 | 347,064,320원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가면 최준엽에게 배당되는 돈이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 최소 실질취득액이 약 347,064,320원~348,788,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 단순히 273,600,000원이나 218,880,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
현재 회차의 최소 실질취득 348,788,000원은 최근 12개월 실거래 315,000,000원의 약 110.7%입니다. 더구나 이 계산에는 김은희의 미상 보증금 승계 가능성이 들어가 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 현재 회차도, 단순 유찰 이후도 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 임차인 최준엽 보증금 | 343,200,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 경매신청채권자 권순진 | 356,481,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 최준엽 보증금의 미배당액은 6,788,000원이며 매수인 인수로 산정됩니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 김은희의 보증금과 우선순위가 확인되지 않아 그에 따른 추가 배당·인수 변동 가능성은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 서울사당초등학교 북서측 인근으로 빌라·다세대주택·다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 2·4호선 환승역인 사당역이 있으며, 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 5,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 남광센트빌은 16세대이고 최근 실거래 표본이 1건이며, 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회로 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담액으로 계산. 현재 회차는 342,000,000원이 아니라 최소 348,788,000원이 취득 판단의 기준입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가는 273,600,000원으로 낮아지지만 최준엽 인수액이 74,230,400원으로 늘어 최소 실질취득은 347,830,400원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 매각가 218,880,000원에 최준엽 인수 128,184,320원이 붙어 최소 실질취득은 347,064,320원입니다.
- 김은희 권리 확인. 2025.06.19 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 최근 절차기록 확인. 2026.09.28 채권자대리인과 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송되고 2026.09.29 도달한 기록이 있으므로 2026.10.15 매각기일 진행 여부와 관련 기록을 법원 원문에서 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 315,000,000원을 단일한 확정 시세로 보지 말고 개별 상태와 시장 유동성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 곧 할인은 아니다”
이 사건은 경매 초보자가 가장 쉽게 착각할 수 있는 유형입니다. 신건 최저가가 342,000,000원이고, 1회 유찰되면 273,600,000원, 2회 유찰되면 218,880,000원으로 내려갑니다. 하지만 최준엽의 대항력 있는 보증금 343,200,000원이 앞에 있기 때문에, 매각가가 떨어지는 만큼 매수인 인수액이 커집니다.
결국 확정분만 반영해도 최소 실질취득은 현재 348,788,000원, 1회 유찰 시 347,830,400원, 2회 유찰 시 347,064,320원으로 크게 내려가지 않습니다. 최근 12개월 실거래는 315,000,000원입니다. 여기에 김은희의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 추가 승계위험, 16세대 규모, 평균 3.3회 유찰 통계까지 겹칩니다. 최저가만 낮아지는 것을 가격 할인으로 착각해서는 안 되는 물건입니다.
