서울중앙지방법원 2025타경103571. 서울 동작구 사당동 278-59, 사당로14길 44의 토지와 건물입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로, 지1층은 다중주택 3개호와 공동취사장, 1층부터 3층까지는 각 층 다중주택 4개호, 옥탑은 계단실로 이용되고 있습니다. 토지는 146㎡이며 현재 소유자는 김해숙·손길민이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

권리분석의 기준점은 명확합니다. 2015년 7월 15일 설정된 관악농업협동조합 근저당권 240,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 이근종 근저당, 가압류, 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 다수 점유자의 실제 임대차관계입니다. 전입일이 확인되는 사람은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않는 점유자는 별도로 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일은 2015.07.15

현재 소유권은 김해숙·손길민 각 2분의 1이고, 말소기준은 을구 2번 관악농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 등기된 이근종 근저당 110,000,000원, 최춘배 가압류 350,000,000원, 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류 5,141,266원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유자 — 알려진 전입은 전부 후순위

점유·임차 조사에는 17명이 등장합니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 16명은 모두 2015.07.15 이후 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 등기된 주택임차권은 6건이고 보증금 합계는 558,000,000원입니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 회차별 자금 구조 — 2회 유찰까지 미배당 0원

현재 회차는 감정가 100%인 2,379,973,200원입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 1회 유찰가 1,903,978,560원, 2회 유찰가 1,523,182,848원에서도 채권자 총 청구액 1,481,776,878원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다.

배당 구조만 놓고 보면 현재 회차부터 2회 유찰까지 신청채권자 청구액 388,317,806원도 전액 충족되는 시나리오입니다. 다만 이 계산은 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,379,973,200원 가정)

당해세·임차인 최우선변제 미반영. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 남성역 남측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·다중주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 남성역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물이며 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지·내장타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대 146㎡, 완경사·사다리형·세로각지(가), 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,793,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 우선 확인. ‘기사항전’의 실제 점유 호실, 전입일, 임대차계약일, 보증금과 확정일자를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 6건 대조. 김성필 100,000,000원, 김건표 68,000,000원, 김예은 80,000,000원, 이지아 105,000,000원, 심현주 105,000,000원, 최민재 100,000,000원의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 김성필 관계 확인. 관계인 가능성과 임차권등기·경매개시결정 관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.11 등기의 구체적 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 지1층 현황 확인. 공동취사장이 통칭 104호로 배타 사용되는 현황과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 회차 2,379,973,200원이 신건 최저가라는 사실과 권리상 인수 0원은 별개의 문제입니다. 권리가 정리된다고 해서 가격 메리트까지 의미하지는 않습니다.

맺으며 — “후순위가 많다”보다 중요한 건 미상 1명

이 사건은 겉으로 보면 임차인이 많아 복잡하지만, 기준일을 잡으면 상당 부분이 정리됩니다. 2015.07.15 관악농업협동조합 근저당보다 전입일이 확인되는 16명이 모두 늦기 때문에 이들에게 대항력은 없습니다. 6건의 임차권등기 역시 후순위이고, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 딱 한 사람은 다릅니다. 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유자에게까지 ‘대항력 없음’을 확장할 수는 없습니다. 여기에 다중주택의 다수 점유 구조, 김성필 관계인 가능성, 지1층 공동취사장의 별도 호실 사용까지 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “확인된 권리는 후순위, 그러나 미상 점유자 확인 전에는 인수 리스크를 완전히 닫지 말 것”입니다. 신건 가격의 적정성은 권리 안전성과 별도로 판단해야 합니다.