서울중앙지방법원 2025타경103591. 강남구 역삼동 보람아트빌 1층 102호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전유면적은 178.71㎡이고 거실1·주방및식당1·방5·욕실겸화장실2 등으로 이용 중입니다. 이번 사건의 강제경매개시결정은 2025.08.14. 조훈 명의로 접수됐고, 데이터상 말소기준도 이 경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2024.12.12. 등기된 조훈의 주택임차권은 전입일과 확정일자가 모두 2020.11.18.이고 보증금이 1,050,000,000원입니다. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 현재 매각가 1,890,000,000원 가정 배당에서는 이 보증금이 전액 배당돼 조훈 관련 실질 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 주경희가 2020.11.18. 전입한 대항력 있는 점유자로 확인되고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 전체 인수액은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 793-30 보람아트빌 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 전유 178.71㎡ · 거실1·주방및식당1·방5·욕실겸화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 102호 · 사용승인 1998.02.21 |
| 소유관계 | 정정섭 · 공유지분 2분의 1 및 수탁자 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,890,000,000원 / 1,890,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조훈 / 1,050,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권을 먼저 봐야 한다
현재 등기부에는 2021.02.08. 유순희 지분 전부가 정정섭에게 신탁된 기록이 남아 있고, 신탁원부 확인 주의사항도 등재돼 있습니다. 이후 2024.12.12. 조훈 명의의 주택임차권 1,050,000,000원이 등기됐으며, 이 임차권은 2025.08.14. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 데이터상 명시된 매각조건도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”입니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 확인이 이번 입찰의 핵심
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주경희 | 2020.11.18 / 확인 필요 | 확인 필요 | 有 | 미상 | 가능·미상 |
| 조훈 | 2020.11.18 / 2020.11.18 | 1,050,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
조훈은 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기권자이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 가정 매각가에서는 배당표상 보증금 1,050,000,000원 전액이 우선변제되므로 조훈 때문에 매수인이 추가 부담하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 조훈이 이 사건 신청채권자이기도 하고, 제공된 주의사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시돼 있으므로 임대차계약과 청구원인, 배당요구의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
주경희는 같은 2020.11.18. 전입자로 확인되고 대항력이 있는 것으로 분류됐지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력 자체가 확인된 이상, 이 임차인의 임대차 내용이 밝혀지기 전에는 미배당 잔액 승계 가능성을 금액으로 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
보람아트빌은 총 8세대, 1998.02.21. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 대상 전유면적은 178.71㎡이고, 면적이 매칭된 최근 거래는 2025.10. 전용 176.51㎡·3층 1,600,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 176.51㎡ | 3 | 1,600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 1,600,000,000원 |
현재 최저가 1,890,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 1,600,000,000원의 118.1%입니다. 따라서 신건을 두고 “강남이라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 최근 확인 거래보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,890,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,300,000원 |
| 1. 임차인 조훈 보증금 | 1,050,000,000원 | 1,050,000,000원 |
| 2. 갑구 36번 경매개시결정 · 조훈 | 1,050,000,000원 | 818,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 현재 회차에서는 조훈 임차보증금 1,050,000,000원이 전액 우선변제되고, 경매개시결정 관련 청구에는 231,300,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 주경희의 보증금은 산정되지 않아 이 배당표에 포함할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,890,000,000원 | 818,700,000원 | 231,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,512,000,000원 | 444,480,000원 | 605,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,209,600,000원 | 145,104,000원 | 904,896,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,512,000,000원, 2회 유찰 시 1,209,600,000원으로 내려갑니다. 제시된 세 시나리오에서는 조훈 보증금이 모두 전액 배당 가능한 범위라 알려진 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이는 주경희의 보증금이 반영되지 않은 결과이므로, 단순히 “유찰되면 싸진다”는 결론만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역삼초등학교 남동측 인근. 연립주택·다세대주택·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 북측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 1998.02.21. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 연립주택이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 단지이고 최근 확인 거래가 1건이라 거래 표본이 얇습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주경희 임대차 확인. 2020.11.18. 전입한 대항력 점유자의 보증금·확정일자·계약당사자·현재 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 조훈 임차권 원문 확인. 임차보증금 1,050,000,000원, 전입·확정 2020.11.18., 2022.11.23. 증액 50,000,000원 내역과 배당요구를 대조하세요.
- 신청채권과 임차보증금 관계. 조훈 명의 임차보증금과 강제경매 청구액이 모두 1,050,000,000원으로 표시돼 있으므로 청구원인과 배당관계를 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 2021.02.08. 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 임대차 권한 및 신탁재산 관리·처분 조항을 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 1,890,000,000원은 최근 12개월 거래 1,600,000,000원의 118.1%입니다. 신건 가격에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았고 내부구조도는 집합건축물대장 기준이므로 실제 상태와 점유를 재확인하세요.
맺으며 — 가격도 비싸고, 권리도 아직 닫히지 않았다
이 물건은 신건 최저가 1,890,000,000원이 최근 확인 거래 1,600,000,000원의 118.1%라 현재 가격만으로는 매력이 없습니다. 조훈의 1,050,000,000원 임차권은 현재 매각가 가정에서는 전액 배당돼 알려진 인수액이 0원이지만, 그보다 더 중요한 변수가 주경희의 대항력 있는 점유입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 전체 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
따라서 결론은 “신건 가격은 보류, 권리는 추가 확인”입니다. 1회 유찰 시 1,512,000,000원으로 최근 거래 아래에 들어오더라도, 주경희의 보증금·계약관계와 조훈의 임차보증금·신청채권 관계가 정리되기 전에는 가격 할인만 보고 접근하기 어렵습니다.
