서울중앙지방법원 2025타경103607. 관악구 봉천동 635-3, 3층 301호의 주거용 공동주택(다세대·도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 압류·가압류 개수가 아니라 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다. 현재 말소기준은 2023.01.03. 임우찬 가압류인데, 임차인 양란은 그보다 앞선 2022.06.30. 전입·점유이고 확정일자는 2022.06.14.입니다. 매각물건명세서도 을구 4번 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
신건 최저가 220,000,000원에서 집행비용 3,880,000원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 배당은 216,120,000원이고, 보증금 280,000,000원 중 63,880,000원이 남습니다. 그래서 표면상 낙찰가 2.20억만 보면 안 됩니다. 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가 + 인수 보증금 잔액으로 봐야 하고, 신건 기준 약 283,880,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 3층301호 · 국회단지길 136-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 공동주택(다세대, 도시형생활주택) |
| 대상면적 | 24.49㎡ |
| 소유자 | 송민우 (2015.12.01. 매매 · 거래가액 157,000,000원, 2016.01.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,626,303원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 2015.05.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
과거 안양북부새마을금고 근저당권은 2022.06.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.01.03. 갑구 17번 임우찬 가압류 110,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 김재영 가압류, 국세·서울특별시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 임차인 양란의 전입·점유일은 2022.06.30.으로 말소기준보다 앞서므로, 임차권 자체의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양란 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.06.30 | 2022.06.14 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 2.20억이 아니라 약 2.84억
동일 면적 24.49㎡로 확인되는 실거래는 2건입니다. 2022.03. 2층 210,000,000원, 2022.04. 4층 280,000,000원이며 평균은 245,000,000원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 거래 표본이 2건뿐이고 거래 시점도 2022년이므로 가격 판단에는 표본 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 24.49㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 24.49㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | 24.49㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
표면 최저가 220,000,000원은 실거래 평균의 89.8%지만, 이 물건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실제 부담 기준인 283,880,000원은 실거래 평균 245,000,000원의 약 115.9%이고, 최신 거래 280,000,000원보다도 3,880,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 양란 보증금 | 280,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 임우찬 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재영 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,626,303원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 배당에 사용되고, 임차인 미배당액 63,880,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근으로 단독주택·연립·다세대주택·아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입은 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으나, 지하철 2호선 봉천역은 원거리에 있어 감정평가상 제반 교통상황은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조 공동주택으로 2015.05.13 사용승인됐고, 급배수·위생·난방·화재탐지·주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 토지. 토지면적 162.0㎡, 공시지가 3,090,000원/㎡이며 다세대주택 부지입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래가 2건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 합산. 신건 기준 낙찰가 220,000,000원만 보지 말고 예상 인수 63,880,000원을 더한 약 283,880,000원을 취득비용의 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 후에도 같은 방식으로 계산. 1회 유찰 시 176,000,000원 + 107,264,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원 + 141,971,200원으로 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 양란의 전입일·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 동일면적 거래는 2022년 2건뿐이므로 개별 호수 상태와 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 건물, 평균 유찰 2.9회, 다소 불편한 교통여건을 감안해 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “2.20억 낙찰”이 “2.20억 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 220,000,000원이 아니라 실질취득 약 283,880,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 배당되지 못한 잔액을 매수인이 이어받습니다. 신건 기준 실질취득액은 확인된 실거래 평균보다 약 15.9% 높고, 최신 거래 280,000,000원도 소폭 웃돕니다.
유찰되면 표면 최저가는 내려가지만 임차보증금 미배당액이 함께 커집니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 할인율보다 ‘낙찰가 + 인수액’의 합계를 중심으로 봐야 합니다. 권리구조의 핵심은 명확하지만, 현재 제공된 가격 자료 기준으로는 실질취득액이 최근 비교가격보다 높은 구간입니다.
