서울중앙지방법원 2025타경103685. 서울 중구 신당동 명경아트빌 3층 301호, 전용 39.31㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김윤혁이며, 말소기준은 2024.10.17. 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 51,117,328원입니다. 이후 2025.08.21. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
핵심은 임차인 김혜련입니다. 임대차계약일은 2021.10.03., 확정일자는 2021.10.04., 전입신고·점유개시는 2021.11.15.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 김혜련은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 2025.09.11.에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
다만 이 사건의 현재 회차는 다릅니다. 255,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 김혜련의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되고, 제공된 1회 유찰 204,000,000원 및 2회 유찰 163,200,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 현재 기준 실질취득액은 최저가와 같은 255,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 432-1979 명경아트빌 3층 301호 · 도로명주소 서울특별시 중구 동호로11마길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.31㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김윤혁 · 2016.06.24. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 58,567,243원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 정보 | 명경아트빌 · 10세대 · 2000.10.09. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜련 실제 임차인 | 120,000,000원 | 2021.11.15 | 2021.10.04 | 2025.09.11 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 시보증 보증기관 승계 | 별도 보증금 아님 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 김혜련 보증금 대위·승계 |
실제 임차인은 김혜련 1명입니다. ‘시보증’ 표기는 김혜련 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 중복신고이므로 120,000,000원과 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래의 110.9%
명경아트빌은 10세대 규모이고, 대상 면적 39.31㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래는 2026.05. 2층 230,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.31㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.31㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저매각가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 230,000,000원의 110.9%입니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득액은 그대로 255,000,000원이고, 그 실질취득액 역시 최근 실거래보다 높습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 김혜련 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 51,117,328원 | 51,117,328원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,512,672원 |
현재 회차에서는 김혜련 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 회차별 권리·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 51,117,328원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 51,117,328원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 40,115,200원 | 11,002,128원 | 0원 |
2회 유찰 시 11,002,128원의 미배당은 우리금융캐피탈 채권 쪽에서 발생하며, 김혜련의 임차보증금은 제공된 시나리오상 전액 변제되는 구조여서 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건에서 채권자의 미배당과 매수인의 임차보증금 인수는 서로 같은 문제가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장충고등학교 남서측 약 190미터 지점. 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 동측 다산로에 버스정류장이 있으며, 남동측 약 260미터 지점에 지하철 6호선 버티고개역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고, 다산로와 연계됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 완경사·사다리형이며 공시지가 3,476,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 명경아트빌은 10세대이며 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김혜련 보증금 전액배당 여부가 최우선. 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인 인수 조건이므로 실제 배당순위와 배당 가능액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. ‘시보증’은 김혜련 보증금의 대위·승계 표기이므로 실제 임차인은 1명이며 별도 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 현재 가격은 최근 실거래 이상. 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 230,000,000원의 110.9%입니다.
- 회차별 실질취득액 확인. 제공된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원이므로 각 회차 실질취득액은 255,000,000원·204,000,000원·163,200,000원입니다.
- 임차권의 성격 구분. 2025.09.11. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 2021.11.15.에 확보된 대항력 때문에 미배당 보증금 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 깨끗함”은 같은 말이 아니다
이 물건은 임차인 없는 단순한 경매가 아닙니다. 김혜련은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다. 다만 현재 255,000,000원 배당 가정에서는 보증금 120,000,000원이 전액 변제되고, 제공된 1회·2회 유찰 시나리오까지도 매수인 인수는 0원입니다.
따라서 현 시점의 가장 큰 약점은 권리보다 가격입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 230,000,000원인데 최저가는 255,000,000원, 즉 최근 시세의 110.9%입니다. 실질취득액도 255,000,000원이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 선순위 임차권은 반드시 관리해야 하고, 가격은 신건 기준으로 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
