서울중앙지방법원 2025타경103803. 서초동 큐브플러스 9층 909호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이지원이며 2020년 6월 15일 매매, 거래가액 139,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 감정가나 신건 여부가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 윤수빈의 전세권·임차권입니다.
윤수빈은 2024년 3월 18일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2024년 2월 21일입니다. 같은 날 등기된 전세권의 전세금도 170,000,000원이며, 2025년 4월 3일에는 같은 금액의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 가유림의 가압류는 그보다 늦은 2025년 4월 25일이므로, 제공된 권리판정상 이 임차권과 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 9층 909호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 · 제9층 제909호 · 사용승인일 2004.11.16 |
| 소유자 | 이지원 · 2020.06.15 매매 · 거래가액 139,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤수빈 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 윤수빈 권리가 핵심
반면 2025년 4월 25일 가유림의 가압류 20,000,000원과 2025년 8월 29일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026년 6월 17일 재산보전처분은 2026년 6월 24일 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤수빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.03.18 | 2024.02.21 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
윤수빈은 배당요구를 했고, 제공된 판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 현재 회차에서는 매각대금 165,000,000원에서 집행비용 3,110,000원이 먼저 빠져 임차인에게 161,890,000원이 배당되고, 보증금 잔액 8,110,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 거의 안 내려간다
이 사건은 최저가만 보면 구조를 오판하기 쉽습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 실질 부담은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 8,110,000원 | 173,110,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 40,648,000원 | 172,648,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 66,678,400원 | 172,278,400원 |
최저가가 165,000,000원 → 132,000,000원 → 105,600,000원으로 낮아져도, 실질취득은 각각 173,110,000원 → 172,648,000원 → 172,278,400원입니다. 즉 유찰로 표시가격은 크게 떨어져도 총 부담은 보증금 170,000,000원 수준에 집행비용 영향이 더해진 범위에서 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 윤수빈 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 윤수빈 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 가유림 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서 임차인 보증금 부족분 8,110,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울교육대학교 남서측 인근이며, 주변에 교육시설·업무시설·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·3호선 교대역, 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 평지·사다리형, 업무용으로 조사됐습니다. 공시지가는 34,450,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 165,000,000원에 낙찰돼도 인수 8,110,000원이 더해져 총 부담은 173,110,000원입니다.
- 유찰 효과 착시 확인. 1회 유찰 실질취득 172,648,000원, 2회 유찰 실질취득 172,278,400원으로 총 부담 감소폭이 작습니다.
- 선순위 전세권·임차권 원본 확인. 윤수빈의 170,000,000원 전세권과 170,000,000원 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서 있습니다.
- 동일인 권리관계 대조. 임차인·전세권자·경매신청 채권자가 윤수빈으로 동일합니다. 전세권과 임차권의 원인관계 및 배당·인수 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가장임차인 의심 사항 검토. 관계인 가능성이 경고되어 있으므로 계약서·점유·전입·보증금 지급관계를 함께 대조해야 합니다.
- 권리 기준일 확인. 말소기준은 2025.04.25 가유림 가압류이고, 윤수빈의 전입·전세권·임차권은 그보다 앞섭니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가와 신건 최저가는 165,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 8,110,000원을 인수하면 실질취득은 173,110,000원이 됩니다.
더 중요한 점은 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 때 최저가는 132,000,000원, 2회 유찰 때 105,600,000원까지 내려가지만 인수액이 각각 40,648,000원과 66,678,400원으로 커져 실질취득은 여전히 172,648,000원·172,278,400원입니다. 따라서 이 물건은 표시된 최저가가 내려가는 것만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
여기에 말소기준보다 앞선 전세권과 임차권이 함께 존재하고, 임차인·전세권자·경매신청 채권자가 모두 윤수빈으로 동일하며 관계인 가능성까지 지적되어 있습니다. 입찰가보다 선순위 권리의 실체와 인수 범위를 확정하는 것이 우선인 사건입니다.
