서울중앙지방법원 2025타경103860. 종로구 낙원동 나스빌 7층 705호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자 김갑중은 2022.08.02. 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 240,000,000원입니다. 그런데 그 직후인 2022.09.06. 강주영 명의의 전세권 240,000,000원이 설정됐습니다.
핵심은 이 전세권의 순위입니다. 현재 말소기준은 2025.04.29. 종로구 압류인데, 강주영 전세권은 그보다 약 2년 7개월 앞섭니다. 권리 순위 분석에는 이 전세권이 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 동시에 강주영은 2022.09.02. 전입한 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금 자체는 미상이라, 임차보증금을 전세권 금액 240,000,000원과 동일하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 낙원동 212 나스빌 7층 705호 · 도로명 서울특별시 종로구 수표로 117 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 근린생활시설 및 업무시설 · 사용승인 2004.02.03 |
| 소유자 | 김갑중 (2022.08.02. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강주영 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
2004년 중소기업은행 근저당과 2007년·2013년 국민은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 출발점은 2022년 강주영 전세권과 2025년 압류입니다. 말소기준은 2025.04.29. 종로구 압류이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 2026.02.02. 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 대상 2명
| 성명 | 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강주영 | - | 2022.09.02 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 선순위 전세권 240,000,000원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
강주영은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐습니다. 반면 ‘기사항전’은 주거 점유로 기재됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 배제할 수도 없습니다.
③ 현재 가격의 실질 부담 — 2.2억만 보면 안 된다
현재 최저가는 220,000,000원입니다. 하지만 선순위 전세권의 미배당액 23,880,000원이 매수인에게 남는다는 보수적 기준을 적용하면 실질 부담은 243,880,000원입니다. 즉 화면에 보이는 최저가보다 23,880,000원 더 큰 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰 시 최저가는 176,000,000원으로 내려가지만 전세권 미배당은 67,264,000원으로 늘어 보수적 실질 부담은 243,264,000원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 140,800,000원까지 낮아지는 대신 미배당이 101,971,200원으로 증가해 실질 부담은 242,771,200원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 커지는 구조라서, 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 2. 전세권 · 강주영 | 240,000,000원 | 216,120,000원 |
| 미배당 | - | 23,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 3,880,000원을 우선 공제한 뒤 강주영 전세권에 216,120,000원을 배당해 23,880,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 먼저
동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 220,000,000원이 현 시세 대비 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전세권의 인수 여부에 따라 실질 부담이 크게 달라지므로, 시세 분석보다 권리 확정이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 종로3가역 남서측 인근으로 상업용빌딩·오피스텔·업무용빌딩 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·지하철역·버스정류장이 다수 있어 교통 이용상황은 양호합니다.
- 현황 용도. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔입니다. 건물은 9층 근린생활시설 및 업무시설입니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 현황 상업용 건부지입니다. 공시지가는 18,300,000원/㎡입니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심 등에 포함됩니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 승강기·주차장·위생 및 급배수·소화탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 강주영 전세권 240,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 강주영 임대차 원본. 전입 2022.09.02.로 대항력은 있으나 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전세권 240,000,000원과 임대차보증금을 동일시하지 마세요.
- 기사항전 점유. 주거 점유로 확인되지만 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 열어 두고 주민등록·임대차관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 최저가는 낮아져도 전세권 미배당액이 커져 보수적 실질 부담은 약 2.43억원대에 머뭅니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가 현황 오피스텔의 차이가 있으므로 건축물대장·집합건축물 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·전세권 설정관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “2.2억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 숫자는 단순해 보이지만 권리는 단순하지 않습니다. 최저가는 220,000,000원이지만 그보다 먼저 설정된 강주영 전세권은 240,000,000원입니다. 현재 배당만으로도 23,880,000원이 부족하고, 전세권을 인수하는 보수적 기준에서는 실질 부담이 243,880,000원까지 올라갑니다. 유찰돼도 부족액이 커져 실질 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
게다가 강주영은 대항력 있는 임차인으로도 조사됐고, 별도의 주거 점유자 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “무엇이 실제로 소멸하고 무엇이 남는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 매각물건명세서 원문으로 전세권 소멸 여부와 두 점유자의 임대차관계를 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
