서울중앙지방법원 2025타경104239. 서울 관악구 봉천동 현대파라곤 3층 302호, 전용면적 29.2㎡대 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 임차권과 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반드시 함께 읽어야 한다는 점입니다. 김범수는 2022.07.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.15, 보증금은 380,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 2024.07.11 설정됐습니다.
최저가 342,000,000원에서 집행비용 5,588,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 336,412,000원이고, 보증금 대비 43,588,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차권 구조라면 이 미배당액을 매수인이 인수해 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있어, 해당 조건이 이행되는 전제에서는 그 43,588,000원을 실질 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.2㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 조유진 (2022.06.23 매매 · 거래가액 384,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 411,831,672원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 매각조건이 핵심
현재 권리관계에서 기준이 되는 권리는 2025.10.29 서울신용보증재단의 가압류입니다. 이후 2025.11.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 김범수의 주택임차권은 전입 2022.07.08, 확정일자 2022.06.15로 가압류보다 앞서고, 등기상 보증금은 380,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범수 | 전유부분 전부 | 380,000,000원 | 2022.07.08 / 2022.06.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 숫자는 할인, 표본 시점은 오래됐다
현대파라곤은 10세대 규모이고, 확인된 전용 29.2㎡대 거래는 5건입니다. 데이터상 5건 모두 384,000,000원으로 동일하지만 거래시점은 2022.05~2022.10입니다. 따라서 최저가와의 수치 차이는 확인할 수 있어도, 이를 2026년 현재의 충분한 최신 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.57㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.07 | 29.2㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.2㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 5 | 384,000,000원 |
| 2022.05 | 29.2㎡ | 4 | 384,000,000원 |
최저가 342,000,000원은 확인 거래가 384,000,000원의 89.1%로, 금액 차이는 42,000,000원입니다. 다만 확인된 최신 거래 자체가 2022.10이므로 이 할인율만으로 현재 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 더구나 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 8.6회, 낙찰률이 0.0%로 집계된 점은 환금성 판단에서 가볍게 볼 수 없는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 임차인 김범수 보증금 | 380,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,645,819원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 411,831,672원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 43,588,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·주상용건물·아파트단지가 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 4~5미터 수준의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 확인 거래는 5건, 단지 경매 평균 유찰은 8.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김범수의 주택임차권 보증금은 380,000,000원이고 배당계산상 43,588,000원이 남으므로, 말소 조건 이행 여부가 권리분석의 핵심입니다.
- 시세 시점 확인. 확인된 최신 거래는 2022.10의 384,000,000원입니다. 현재 응찰가격 판단 전에 최신 거래 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 감안. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 8.6회는 신건 가격만 보고 판단하기 어려운 환금성 지표입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 2022.10.04 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 관련 등기 처리와 원문 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 매각조건이 승계액을 지운다”
이 사건을 최저가 342,000,000원과 보증금 380,000,000원만 놓고 보면, 신건 배당 후 43,588,000원의 미배당 보증금이 남는 대항력 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서는 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수액은 0원이고 실질취득은 최저가 342,000,000원입니다.
가격만 보면 확인 거래가 384,000,000원의 89.1%지만, 그 거래들은 모두 2022년이고 현대파라곤은 10세대 규모, 단지 경매 평균 유찰은 8.6회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 매각조건의 확실한 이행 여부와 현재 환금성의 재확인입니다.
