서울중앙지방법원 2025타경104435. 동작구 상도동 승원주택 2층 202호, 전용 26.7㎡ 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 2021.02.05 전입·점유를 시작하고 2020.12.14 확정일자를 받은 임차인 정혜영과, 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입은 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당요구도 2026.01.28 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 추가 조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 정혜영 임차인의 미배당액은 일반적인 대항력 임차인 사건처럼 매수인이 떠안는 금액으로 보지 않고 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 확약의 효력은 정혜영 임차인에게만 적용되는 것이며, 확약 대상 밖의 별도 임차인이 있다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-30 승원주택 2층 202호 · 국사봉10길 45-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.7㎡ · 5층 다세대주택 중 2층 202호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 2023.12.14 국 압류, 2023.12.15 정혜영의 주택임차권등기, 2025.11.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 접수일보다 중요한 것은 임차인의 실제 전입·점유일인 2021.02.05입니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 정혜영은 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 有 2021.02.05 전입 | 有 확정 2020.12.14 · 배당요구 2026.01.28 | 실질 0원 확약 반영 |
② 시세 비교 — 최근 거래 300,000,000원, 최저가는 86.7%
승원주택은 총 11세대, 2018.07.17 사용승인된 다세대주택이며 분석 대상 전용면적은 26.7㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2025.03 240,000,000원, 2026.03 300,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 300,000,000원 1건이며, 최근 구간은 그 이전 거래보다 25.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 26.7㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 26.7㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.7㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.7㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
최저매각가 260,000,000원은 전체 평균 270,000,000원의 96.3%이고, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 86.7%입니다. 확약 반영 후 매수인의 실질 인수가 0원이므로 현 회차 실질취득도 260,000,000원으로 볼 수 있고, 이 기준에서도 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 한 건의 거래만으로 개별 호수의 적정가를 확정하기보다는 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 정혜영 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 5,560,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 260,000,000원 가정에서는 정혜영 보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰 시 데이터상 일반 규칙에 따른 미배당 인수액은 45,712,000원, 2회 유찰 시 86,729,600원으로 계산되지만, 이 사건은 정혜영에 관한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 서울 당곡중학교 북서측에 위치하고, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 주차장, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용되고 북서측 소로에 접합니다.
- 규제. 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 확인 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래가격 비교 시 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 정혜영 임차인에게 정확히 적용되는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 정혜영의 현재 점유 여부와 실제 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 가격 표본의 한계. 최근 12개월 비교값 300,000,000원은 1건입니다. 같은 전용면적이라도 층·내부상태 차이가 있으므로 260,000,000원과의 차이를 그대로 수익으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 요소. 제시된 예상배당에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소가 있으므로 최종 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 확약으로 끊긴다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수주의형 물건입니다. 그러나 핵심 문서는 확약서입니다. 주택도시보증공사가 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 정혜영 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격도 현재 회차 기준으로는 나쁘지 않습니다. 실질취득 260,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 300,000,000원의 86.7%이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 25.0% 상승했습니다. 다만 승원주택의 실거래 표본은 2건, 최근 12개월 표본은 1건에 불과하므로 “권리 해소 + 최신 거래 대비 할인”은 긍정적이되, 표본이 얕은 다세대라는 점까지 반영해 입찰가를 정하는 사건입니다.
