서울중앙지방법원 2025타경104450. 상도아트빌 3층 301호, 전용 29.64㎡의 다세대주택입니다. 소유자 사형택은 2018.09.03 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리의 숫자보다 임차인 강민성의 선순위 대항력과 특별매각조건의 결합입니다. 강민성은 2020.09.25 전입·점유를 시작했고 보증금은 261,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 전입했으므로 원칙상 대항력이 있습니다.
그대로라면 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 원칙상 인수 계산액 261,000,000원과 별개로 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 조건은 임차인 강민성에게만 해당하며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 강민성 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 210-190 상도아트빌 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 내 3층 301호 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 사형택 (2018.09.03 소유권이전 · 거래가 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 특별매각조건으로 해소
말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 강민성은 2020.09.25 전입·점유를 시작해 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인됩니다. 이후 2024.10.16 임차보증금 261,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 2024.12.18 압류와 2025.11.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민성 | 전유부분 전부 · 주거 | 261,000,000원 | 2020.09.25 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 0원 |
원칙상 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 261,000,000원은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 강민성에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 특별조건을 반영해도 신건은 최근 시세 이상
상도아트빌(210-190)은 16세대, 2015.09.21 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 29.64㎡이고, 확인되는 거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균 264,000,000원보다 최근 12개월 거래 315,000,000원을 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.44㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2024.05 | 29.64㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 29.64㎡ | 4 | 227,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 264,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 315,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 315,000,000원입니다. 현재 최저가 334,000,000원은 이보다 19,000,000원 높고, 최근 시세의 106.0%입니다. 과거 거래보다 최근 거래가 높아 최근 대 과거 추세는 +32.1%이지만, 그 상승을 반영한 최신 거래와 비교해도 경매 신건 가격이 더 높습니다. 따라서 가격이 싸다는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,000원 |
| 인수 · 임차인 강민성 보증금 | 261,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 328,524,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,540,000,000원 가운데 예상 배당은 328,524,000원이며, 미배당액은 1,211,476,000원입니다. 배당 계산상 임차보증금 261,000,000원은 매수인 인수로 분류되어 있으나, 이 사건의 특별매각조건을 반영하면 강민성에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 상도초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·버스정류장 다수와 지하철역이 있어 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.09.21 준공, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택 내 3층 301호이며 현황 주거용입니다. 승강기·도시가스 난방·옥외주차장·소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 속하며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 거래 표본. 확인되는 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건으로 표본 수가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 핵심적으로 의존합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 강민성의 주택임차권등기는 보증금 261,000,000원으로 등기되어 있으므로 특별매각조건에 따른 말소 절차를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 거래 315,000,000원보다 높습니다. 권리 부담이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 해당 거래의 면적·층과 대상 301호의 상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 높다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 261,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매수인 인수 위험이 큰 사건입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 핵심 위험을 제거합니다. 채권자가 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 강민성에 대한 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가 334,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 315,000,000원의 106.0%입니다. 최근 거래 흐름이 과거보다 +32.1% 높아졌음에도 현재 경매가는 그 최신 가격을 다시 웃돕니다. 권리는 특별조건으로 해소, 가격은 신건에서 보류. 이 사건의 핵심은 특별매각조건의 실제 적용을 원본으로 확인한 뒤, 최근 시세보다 높은 현재 가격을 감수할 이유가 있는지를 따지는 것입니다.
