서울중앙지방법원 2025타경104607. 신림큐브 5층 511호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 윤지은이고 2021.10.22. 소유권이전 당시 거래가액은 129,300,000원입니다. 권리의 핵심은 2022.06.03. 전입하고 2022.05.01. 확정일자를 받은 임차인 음소라의 보증금 138,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.06.13. 마쳐졌고, 2025.12.15. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당계산표상 부족분 6,676,000원이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 실질적으로 떠안는 구조로 보지 않습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 보증금 138,000,000원이 아니라 특별매각조건을 반영한 실질취득 134,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층 511호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택) · 12.395㎡ · 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 윤지은 (2021.10.22. 소유권이전 · 거래가액 129,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,359,712원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 음소라 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 2022.06.03 대항력 有 | 2022.05.01 우선변제 | 배당요구 2026.02.27 · 계산상 부족분 발생하나 특별매각조건으로 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 이 특별매각조건은 음소라 임차보증금의 배당 부족분과 임차권등기 처리에 관한 것이므로, 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건 문구와 말소 절차를 원문으로 다시 대조하는 것이 중요합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.095억, 신건은 122.4%
신림큐브는 96세대, 사용승인일은 2015.04.22.입니다. 대상 면적은 12.395㎡이고, 동일·유사 면적 거래 중 최신 거래는 2026.07 109,500,000원입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로 평균이 동일한 109,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.4㎡ | 10 | 109,500,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 109,900,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 114,900,000원 |
| 2023.06 | 12.96㎡ | 7 | 126,500,000원 |
| 2023.05 | 13.41㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 12.39㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 12.96㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 12.96㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 12.96㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2022.03 | 12.96㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 12.96㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2021.12 | 13.41㎡ | 10 | 130,000,000원 |
과거 12건 전체 평균은 129,233,333원이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 자료는 109,500,000원입니다. 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 122.4%이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -16.4%의 하락 추세입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 음소라 보증금 | 138,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 152,359,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 6,676,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 부족분의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,000,000원 | 6,676,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,200,000원 | 33,100,800원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 54,183,680원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못하는 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 위 표의 계산상 인수액을 매수인이 실제 부담하는 것으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북동측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역(지하철 2호선·신림선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 5층 511호이며 사용승인일은 2015.04.22.입니다. 승강기·소방·기계식주차설비 등이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 단지는 96세대이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2026.07의 109,500,000원이며 최근 추세는 -16.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못하는 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 기재돼 있는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 109,500,000원의 122.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -16.4%이므로 과거 전체 평균 129,233,333원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 참고. 신림큐브 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.4회이며, 이 사건은 현재 신건입니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부·인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 규제 원문 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 입찰·취득 시 적용 여부를 관련 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 첫 번째 포인트는 선순위 임차권 자체가 아니라 특별매각조건입니다. 음소라의 보증금은 138,000,000원이고 신건 배당계산상 6,676,000원이 부족하지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
하지만 두 번째 포인트인 가격은 반대입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 134,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 109,500,000원의 122.4%이고 최근 추세도 -16.4%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 3.4회입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 특별매각조건으로 크게 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
