대전지방법원 2023타경56895. 충남 서산시 석림동 일대의 대지·토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택 및 별도의 창고시설로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2019.07.17. 설정된 서산농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 2023.09.08. 임의경매가 개시됐고, 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
이 사건에서 권리보다 먼저 볼 것은 임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 점유·임차관계 가운데 김혜자(필름정원), 박주철, 김진원은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 김혜자와 박주철의 보증금은 각각 10,000,000원으로 확인되며 배당표상 우선변제권 없이 매수인 인수로 처리됩니다. 김진원은 2019.06.17. 전입으로 말소기준보다 빠르고 대항력 있는 것으로 정리돼 있으나 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액 상단을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경56895 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 796-1 |
| 등기 확인 건물 | 충청남도 서산시 석림동 796-7 제가동호 · 충청남도 서산시 덕지천로 101 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 창고시설 |
| 소유자 | 김병기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,416,171,200원 / 991,319,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 307,174,336원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 컨테이너(ㄱ, ㄴ) 매각 제외 · 제시외 창고·냉동창고(ㄷ~ㅅ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
현재 권리분석의 기준은 2019.07.17. 서산농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 제일제당주식회사 근저당권 60,000,000원은 2000.10.19. 말소됐습니다. 현재 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 별도입니다. 김혜자는 2015.10.14., 박주철은 2019.03.13., 김진원은 2019.06.17. 전입으로 모두 2019.07.17. 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 확정 20,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성원유통주식회사(박주철) | 나동호를 포함한 396㎡ · 점포 및 기타 | 2022.07.25 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진원 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜자(필름정원) | 가동호 1층 49.5870㎡ | 2015.10.14 | 10,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 |
| 김재경(츄이츄이) | 가동호 1층 42.5600㎡ | 2019.10.22 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박주철 | 나동호(98.4㎡) | 2019.03.13 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 |
③ 시세 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 991,319,000원으로 감정가 1,416,171,200원의 70% 회차입니다. 그러나 이 사건은 최저가와 비교할 실거래 기준을 근거로 가격 우위를 확정할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 “감정가에서 1회 유찰됐다”는 사실 자체를 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
더구나 경매가만 납부한다고 취득비용이 끝나는 사건도 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 김혜자·박주철의 인수액 20,000,000원이 있고, 김진원의 보증금은 미상입니다. 확정분만 더해도 현재 회차의 실질취득액은 1,011,319,000원 이상이며, 김진원의 실제 인수액이 확인되면 더 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 991,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,313,190원 |
| 인수 · 김혜자(필름정원) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박주철 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 서산농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 619,005,810원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 서산농업협동조합 근저당권 360,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 김혜자·박주철의 20,000,000원은 배당에서 빠져 매수인 인수로 남습니다. 김진원 보증금은 미상이라 위 배당표의 확정 인수액에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 부족액 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 991,319,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 693,923,300원 | 360,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 485,746,309원 | 360,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
표면상 매각가는 유찰될수록 낮아지지만, 시나리오에 반영된 매수인 인수액 20,000,000원은 그대로입니다. 여기에 김진원의 미상 보증금이 추가될 가능성이 있으므로 유찰 자체가 권리위험을 제거해 주지는 않습니다. 응찰가 판단은 반드시 미상 보증금 확인 이후 실질취득비용 기준으로 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산중학교 동측 인근으로, 로변에 각종 근린생활시설과 센스빌아파트·서산석림라온프라이빗 아파트, 서림초등학교·서산중학교 등이 산재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 남서측에 간선도로 및 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호(4)는 1층 근린생활시설·2층 주택, 일련번호(5)는 창고시설로 이용 중입니다.
- 건물. 일련번호(4)는 철근콘크리트·조적조 스라브지붕 2층, 일련번호(5)는 경량철골조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류 또는 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진원 보증금 확인. 2019.06.17. 전입으로 말소기준보다 빠르고 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금이 미상이라 실제 인수액을 확정하기 전에는 입찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 김혜자·박주철 인수 확인. 각각 10,000,000원, 합계 20,000,000원이 배당표상 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 점유범위 대조. 가동호·나동호와 396㎡ 등 여러 점유부분이 기재돼 있어 실제 점유현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 컨테이너(ㄱ, ㄴ)는 제외되고 창고·냉동창고(ㄷ~ㅅ)는 포함됩니다. 인도와 사용관계에 영향을 줄 수 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인수보증금을 포함한 실질취득비용을 기준으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 인수액을 먼저 보라”
이 사건은 감정가 1,416,171,200원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 991,319,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 권리분석의 초점은 할인율이 아닙니다. 김혜자·박주철의 보증금 20,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있고, 말소기준보다 앞선 김진원의 보증금은 아직 미상입니다.
따라서 현 단계의 결론은 “가격보다 인수액 확인이 먼저”입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 되고, 김진원의 보증금과 배당·인수 범위를 확인한 뒤 최저가에 실제 인수액을 더한 실질취득비용으로 다시 판단해야 합니다. 근린생활시설·주택·창고시설이 함께 있는 복합 이용 물건이라는 점과 제시외 건물의 포함·제외 조건도 함께 점검할 필요가 있습니다.
