대전지방법원 2023타경56895. 서산시 석림동 소재 대지·토지와 근린생활시설·주택·창고시설이 함께 얽힌 일괄매각 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김병기이고, 말소기준권리는 2019.07.17. 설정된 서산농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2023.09.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 말소기준 이전 점유자에 있습니다.
김혜자(필름정원)는 2015.10.14., 박주철은 2019.03.13.부터 점유한 것으로 조사됐고, 각각 보증금 10,000,000원이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 이 두 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수 20,000,000원으로 처리돼 있습니다. 여기에 2019.06.17. 전입한 김진원이 있으며 배당요구는 2023.12.05. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 실제 인수액이 20,000,000원보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경56895 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 796-1 |
| 등기 건물 | 충청남도 서산시 석림동 796-7 제가동호 · 충청남도 서산시 덕지천로 101 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 창고시설 |
| 소유자 | 김병기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,416,171,200원 / 991,319,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.07.17. 서산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 청구액 | 307,174,336원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 선순위 점유가 핵심
1996.01.20. 제일제당주식회사 근저당권 60,000,000원은 2000.10.19. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.07.17. 서산농업협동조합 근저당권이고, 2023.09.08. 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2024.12.12. 확정채권양도를 원인으로 2025.02.05. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 20,000,000원 외에 미상 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성원유통주식회사(박주철) | 나동호를 포함한 396㎡ · 점포 및 기타 | 2022.07.25 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 김진원 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2023.12.05 |
| 김혜자(필름정원) | 가동호 1층 49.5870㎡ | 2015.10.14 | 10,000,000원 | 350,000원 | 인수 우선변제권 없음 |
| 김재경(츄이츄이) | 가동호 1층 42.5600㎡ | 2019.10.22 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 박주철 | 나동호(98.4㎡) | 2019.03.13 | 10,000,000원 | 500,000원 | 인수 우선변제권 없음 |
실제 임차·점유자는 조사상 위와 같이 구분됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 성원유통주식회사(박주철)와 박주철의 관계는 점유 부분·차임·전입일이 서로 다르게 조사돼 있으므로, 현장과 원본 문서에서 실제 계약관계를 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 991,319,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,313,190원 |
| 인수 · 김혜자(필름정원) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박주철 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 서산농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 619,005,810원 |
현재 회차에서는 근저당권 360,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 김혜자·박주철 보증금 합계 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 김진원의 보증금은 확인되지 않아 이 표의 인수액에는 포함돼 있지 않습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 따로 남는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 991,319,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 693,923,300원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 485,746,309원 | 0원 | 20,000,000원 |
⑤ 매각조건·현황 — 일괄매각과 제시외 건물 확인
- 일괄매각. 토지와 건물 등이 함께 매각되는 조건입니다.
- 매각 제외. 제시외 컨테이너 ㄱ, ㄴ은 매각에서 제외됩니다.
- 매각 포함. 제시외 창고·냉동창고 ㄷ~ㅅ은 매각에 포함됩니다.
- 가격 제한. 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 제한받는 가격입니다.
- 건물 이용. 일련번호(4)는 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이고 일련번호(5)는 창고시설로 이용 중입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산중학교 동측 인근이며, 로변 근린생활시설·센스빌아파트·서산석림라온프라이빗 아파트·서림초등학교·서산중학교 등이 산재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치해 있습니다.
- 건물. 일련번호(4)는 철근콘크리트·조적조 스라브지붕 2층, 일련번호(5)는 경량철골조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 일부는 대로3류 또는 소로2류에 접하고 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역이 적용됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진원 보증금 원본 확인. 2019.06.17. 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 규모를 확정할 수 없습니다.
- 김혜자·박주철 인수 확인. 배당 시뮬레이션상 각각 10,000,000원, 합계 20,000,000원이 매수인 부담입니다.
- 성원유통주식회사와 박주철 점유관계 대조. 조사된 점유 범위와 차임, 전입일이 별도로 기재돼 있어 실제 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 현장 확인. 컨테이너 ㄱ·ㄴ은 제외되고 창고·냉동창고 ㄷ~ㅅ은 포함되므로 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 시세 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 평가하지 마십시오.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘인수액 확정’
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 991,319,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건을 단순히 “1회 유찰된 70% 물건”으로 보면 안 됩니다. 김혜자와 박주철의 확인된 보증금 20,000,000원은 낙찰대금 밖에서 매수인이 부담하는 구조이고, 그보다 더 중요한 김진원의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 객관적으로 검증할 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만 실질취득비용은 미확정. 이 사건은 응찰가 계산보다 먼저 선순위 점유자의 실제 계약내용과 인수액을 확정해야 하는 물건입니다.
