대전지방법원 2024타경486. 충남 태안군 소원면 모항리 소재 다세대주택 16개호와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 최저가는 981,969,000원으로 감정가 2,862,888,000원 대비 3회 유찰된 가격입니다. 하지만 등기 순서를 보면 통상적인 “근저당 말소기준 이후 권리 전부 소멸” 물건이 아닙니다. 2021.12.27. 주식회사신양종합건설의 가처분이 2023.03.09. 고흥군수산업협동조합 근저당보다 먼저 등기돼 있고, 매각물건명세서에도 이 가처분은 매각으로 말소되지 않는 권리라고 명시돼 있습니다.
가처분의 피보전권리는 공사수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권입니다. 관련 본안판결 대전고법 2023나16180에서는 남명숙이 주식회사신양종합건설에게 목록 각 부동산에 관하여 2021.11.25.자 저당권설정청구권 행사를 원인으로 한 채권액 132,954,462원의 저당권설정등기절차를 이행하라고 주문했습니다. 따라서 배당표의 “매수인 금전 인수 0원”만 보고 권리부담도 0이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 소원면 모항리 10-55 외 1필지 · 가동 제101호 외 15개호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 다세대주택 16개호 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 2개동 |
| 소유자 | 남명숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,862,888,000원 / 981,969,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 1,558,825,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 884㎡ · 지목 과수원 · 현황 신축허가를 받고 건물이 소재하는 건부지 · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다
말소기준권리는 2023.03.09. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당 1,941,600,000원입니다. 그 뒤 2024.02.07. 임의경매개시결정과 2024.08.12. 김근배 근저당 96,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 반면 2021.12.27. 가처분은 선순위여서 소멸 대상이 아닙니다.
임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인된 임차인 신고가 없다는 사정만으로 점유·전입, 보증금 및 대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택 16개호 일괄매각인 만큼 실제 점유관계는 각 호별로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰 자체가 안전마진은 아니다
현재 최저매각가는 981,969,000원, 감정가는 2,862,888,000원입니다. 현재 회차 시나리오는 감정가의 34.3%로 표시돼 있습니다. 다음 유찰 시 가격은 687,378,300원, 그 다음 유찰 시에는 481,164,809원으로 내려가는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 981,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,219,690원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 1,941,600,000원 | 969,749,310원 |
| 2. 근저당 · 김근배 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 2,037,600,000원, 총 배당액은 969,749,310원이며 미배당은 1,067,850,690원입니다. 배당모형상 매수인에게 승계되는 금전액은 0원이지만, 이는 선순위 가처분이 매각으로 말소되지 않는다는 권리분석과는 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 16개호로, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 2개동입니다.
- 중대한 건물 상태. 현재 사용승인을 받지 못한 상태이며, 건물하자소송으로 인해 일부 호수는 마감을 뜯어낸 상태인 것으로 구두 조사됐습니다.
- 입지. 만리포해수욕장 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·전·개발 중인 토지·요양원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 45,500원/㎡. 토지정보상 지목은 과수원이고, 현황은 신축허가를 받고 건물이 소재하는 건부지 상태입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함돼 있으며 소·말, 돼지·개·닭·오리·메추리, 젖소·양·사슴 등에 대한 거리별 일부 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 개별 공동주택 1호가 아니라 16개호 일괄매각이고, 사용승인 미취득 및 하자소송 상태까지 겹쳐 일반적인 완성형 다세대주택보다 매수자층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 원본 확인. 갑구 2번 2021.12.27. 접수 제26865호 가처분이 말소되지 않는다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 본안판결 집행상태 확인. 대전고법 2023나16180 판결의 확정 여부, 저당권설정등기 이행 및 집행 진행 여부를 확인해야 합니다. 핵심 채권액은 132,954,462원입니다.
- 사용승인 확인. 현재 사용승인을 받지 못한 상태이므로 사용승인 가능 여부와 남은 행정·공사상 요건을 확인해야 합니다.
- 하자 범위 확인. 건물하자소송과 일부 호수 마감 철거 상태가 어느 호수까지, 어느 정도인지 현장과 관련 기록을 통해 확인해야 합니다.
- 16개호 점유 조사. 임대관계가 미상이므로 각 호의 실제 점유자·전입·사업자등록·보증금·확정일자 여부를 확인해 대항력 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록3~18과 토지의 정확한 매각범위, 각 호별 등기 및 대지권·토지 관계를 매각목록과 등기 원본으로 대조하세요.
- 배당표 착시 경계. 예상배당상 매수인 금전 인수액 0원은 선순위 가처분 존속 위험을 제거하지 않습니다.
맺으며 — “34.3% 가격보다, 남는 권리를 먼저 보라”
감정가 2,862,888,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 981,969,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인이 권리 위험을 대신 해결해 주지 않는 사례입니다. 2021.12.27. 선순위 가처분은 매각으로 말소되지 않고, 관련 본안판결에는 132,954,462원의 저당권설정등기절차 이행이 명시돼 있습니다. 동시에 다세대주택 16개호는 사용승인 미취득 상태이고, 건물하자소송과 일부 마감 철거 조사까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 선순위 가처분의 실제 처리 가능성, 판결의 집행상태, 사용승인 가능성, 하자 범위와 점유관계를 모두 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 편이 맞습니다. 현재 자료 기준 종합 판단은 고위험·보수적 접근입니다.
