대전지방법원 2024타경486. 충남 태안군 소원면 모항리에 위치한 다세대주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 대상은 철근콘크리트구조 4층 건물 2개동에 있는 다세대주택 16개호와 관련 토지입니다. 감정가 대비 최저매각가가 크게 내려온 만큼 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 가장 먼저 확인할 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후에도 남는 권리입니다.

이 사건에서는 근저당권보다 먼저 설정된 주식회사신양종합건설의 가처분이 그 문제입니다. 매각물건명세서는 해당 가처분이 매각으로 말소되지 않는다고 명시합니다. 일반적인 후순위 근저당권 소멸 구조와 구별해야 하며, 본안판결의 저당권설정청구권이 낙찰 이후 어떤 부담으로 현실화되는지 법률 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 가처분

말소기준권리는 2023.03.09. 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 1,941,600,000원입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정과 김근배 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 2021.12.27. 접수된 갑구 2번 가처분은 말소기준권리보다 앞섭니다. 채권자는 주식회사신양종합건설이고, 피보전권리는 공사수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권(민법 제666조)입니다. 가처분의 금지사항에는 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위가 포함됩니다.

② 본안판결 — 단순한 가처분이 아니다

이 가처분에는 관련 본안판결도 존재합니다. 대전고법 2023나16180 공사대금 사건에서 원고는 주식회사신양종합건설, 피고는 남명숙입니다.

이는 단순히 처분을 금지하는 가처분만 있는 상황과 다릅니다. 본안판결이 저당권설정등기절차 이행을 명하고 있기 때문에 실제 저당권 설정 및 낙찰 후 권리관계에 미칠 영향을 별도로 따져야 합니다.

③ 임차관계 — 점유 및 임대관계 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 다세대주택 16개호가 일괄매각되는 사건이므로 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 전체 호수의 점유자가 없거나 대항력 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.

각 호수별 실제 점유자, 주민등록 전입 여부, 임대차계약 및 보증금, 확정일자와 점유개시 시점을 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 권리 상태는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.

④ 가격 비교 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다

현재 최저매각가는 981,969,000원입니다. 감정가 2,862,888,000원 대비 약 34.3%에 해당합니다. 다만 이는 감정가와의 비교이지 최근 시장 거래가격과의 비교가 아닙니다.

동일 입지·유형의 최근 실거래를 통한 적정 시세 검증이 이루어지지 않았고, 사용승인 미취득 및 하자 상태에 따른 가치 조정도 필요합니다. 따라서 현재 최저매각가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 981,969,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 제외한 969,749,310원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 김근배의 후순위 근저당권에는 배당 여력이 없고, 채권최고액 기준 전체 미배당액은 1,067,850,690원입니다.

예상배당은 집행비용 추정과 등기상 채권최고액을 이용한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 실제 배당액 및 배당순위는 달라질 수 있습니다. 본 배당표의 매수인 금전 인수 0원은 선순위 가처분의 법률상 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·건축·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변. 만리포해수욕장 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·전·개발 중인 토지·요양원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 2개동이며, 외벽 석재타일, 내벽 벽지 및 일부 타일, 바닥 강마루, PVC창호 등이 적용됐습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 가스보일러에 의한 개별난방 등이 갖춰져 있습니다.
• 사용승인. 건물은 사용승인 미취득 상태입니다. 사용승인 가능 여부와 미완료 사유 확인이 필수입니다.
• 하자. 건물하자소송이 있으며 일부 호수에서 마감재를 뜯어낸 것으로 조사됐습니다. 실제 공사비와 복구 범위가 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다. 공부상 지목은 과수원 및 잡종지이며 현황은 건물이 소재한 건부지입니다. 공시지가 자료는 45,500원/㎡입니다.
• 환금성. 16개호 일괄매각으로 매수자금과 활용 계획의 규모가 크고, 미사용승인·하자 및 선순위 권리 위험이 있어 일반적인 완공 주거용 부동산보다 처분 난도가 높을 가능성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가처분 존속 확인. 목록 3~18 갑구 2번 가처분의 정확한 효력과 매각 후 등기 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 본안판결 검토. 대전고법 2023나16180 판결문 전체, 확정 여부, 집행 가능성, 후속 등기 여부 등을 법률 전문가에게 검토받아야 합니다.
• 사용승인 절차 확인. 미사용승인 사유, 보완 공사 조건, 사용승인 가능성 및 행정상 제한을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 하자 범위와 비용. 건물하자소송 관련 자료, 실제 공사 진행상태 및 보수 견적을 확보해야 합니다.
• 16개호 점유 조사. 각 세대의 실제 점유, 전입, 임대차 및 보증금 현황을 확인하고 대항력과 배당 가능성을 재검토해야 합니다.
• 토지·건축물 관계. 일괄매각 대상 목록과 토지 권리범위, 공부상 지목 및 건부지 현황을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 사용승인·하자·권리 정리비용을 반영한 적정 가치를 산정해야 합니다.
• 매각기일과 원본 확인. 2026.10.21 매각기일 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 매각공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 떨어진 이유를 먼저 봐야 한다”

이 사건은 감정가 대비 가격 하락폭이 크다는 사실만으로 접근해서는 안 되는 물건입니다. 3회 유찰된 최저매각가가 981,969,000원이라고 해도, 해당 가격이 정상적인 시장가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다.

무엇보다 말소되지 않는 선순위 가처분, 저당권설정청구권에 관한 본안판결, 사용승인 미취득과 건물하자가 동시에 존재합니다. 배당표에서 후순위 채권 미배당이 발생하더라도 그 사실과 선순위 가처분의 존속은 구별해야 합니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 가처분 및 판결에 따른 부담이 법률적으로 정리되고, 사용승인 가능성과 건물하자 비용이 확인되기 전에는 현재 최저매각가를 매력적인 가격으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 권리관계와 건축상 하자의 해소 가능성입니다.