부동산강제경매

2025타경55010 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 44.57㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

100,000,000원 1억 감정가 177,000,000원

감정가의 56% 2026-08-31 낙찰

최저매각가 86,730,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

08-31 낙찰 완료

수원지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

867만원

최저가의 10% · 8,673,000원

감정가 대비

▼ 43.5% 싸게 매수

감정가 1.77억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권 인수형 구조이나 확약서로 잔존보증금 인수 위험은 해소된 물건. 현재 최저가 기준 실질취득은 1.87억 수준으로 시세보다 높음.

가격 최저가 86,730,000원 + 인수위험 해소 전 보증금 구조 분석 필요. 확약 적용으로 실질 인수 0원 처리
자금 입찰보증금 약 8,673,000원 · 확약으로 매수인 추가 인수 없음
리스크 임차권등기·대항력 임차인 존재. 확약 범위와 배당관계 확인 필수

한 줄 평 임차권등기가 설정된 물건으로 단순 권리안전형은 아닙니다. 임차보증금 188,000,000원의 대항력 임차인이 존재하지만, 매각물건명세서상 확약으로 매수인 인수는 해소됩니다. 다만 소형 근린시설 특성상 환금성과 가격 검토가 핵심입니다.

감정가

177,000,000원

최저가 86,730,000원

실질취득 판단

86,730,000원

확약으로 인수 0원

임차보증금

188,000,000원

대항력 임차권

핵심지표

B · 62점

확약+가격 검토형

수원지방법원 2025타경55010. 경기도 오산시 원동 디자인타운 103동 703호 근린시설입니다. 감정가는 1억7700만원, 현재 최저매각가는 8673만원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다. 핵심은 임차권입니다. 을구 1번에 정경길의 주택임차권등기가 있고 보증금은 1억8800만원입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권 말소 및 대항력 포기에 관한 확약서를 제출하여 매수인이 잔존보증금을 떠안는 구조는 해소됩니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55010 (강제경매)
소재지	경기도 오산시 원동 382-10 디자인타운 103동 7층703호
용도 / 면적	근린시설 · 전용 44.57㎡
소유자	김인성, 이지안
감정가 / 최저가	177,000,000원 / 86,730,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 있었던 권리입니다. 매각물건명세서에 신청채권자의 확약서가 제출되어 대항력 포기 및 임차권 말소 조건이 반영되었습니다.

② 임차권 분석 — 확약 적용

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정경길	188,000,000원	有	有	확약으로 인수 0원

⚠️ 확약 조건 확인 임차권 자체는 대항력 있는 권리였으나, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 잔존보증금은 매수인 인수 대상에서 제외됩니다.

③ 시세 비교

디자인타운 동일 계열 거래는 최근 거래 기준으로 1억4500만원 수준입니다. 최근 12개월 평균은 145,000,000원이며, 최저매각가는 해당 금액 대비 약 59.8% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.06	43.03㎡	8층	145,000,000원
2025.01	42.12㎡	7층	145,000,000원
2022.10	42.12㎡	9층	159,000,000원
평균	-	3건	149,666,666원

배당분배 (최저가 기준)

감정가 vs 실거래

최저가는 실거래 대비 낮지만 임차권 확약 여부 확인이 필수입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 확약서 적용 범위를 반드시 원본 확인해야 합니다.
환금성. 디자인타운은 16세대 규모로 거래량이 제한적입니다.
점유 관계. 임대관계는 미상으로 현황 확인 필요합니다.
관리·운영성. 근린시설 특성상 실제 이용 상태와 수익성을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 조건을 먼저 봐야 한다”

이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 낮은 가격처럼 보입니다. 그러나 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 1억8800만원이 있었고, 확약이 없었다면 매수인 인수 위험이 발생할 수 있었습니다. 현재는 확약으로 인수 위험이 해소된 상태지만, 소형 근린시설의 환금성과 거래량을 함께 고려해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험은 확약으로 해소 — 오산 디자인타운 703호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차권 분석 — 확약 적용

③ 시세 비교

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 조건을 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-12	유찰	1억 7,700만원
2	2026-07-20	유찰	1억 2,390만원
3	2026-08-31	대기	8,673만원