수원지방법원 2025타경55046. 용인시 기흥구 신갈동 ‘영길빌라’ 2동 3층 302호 다세대주택입니다. 현 소유자는 오대륜으로, 2021.08.27. 거래가 115,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.08.09.에는 박유진 명의의 주택임차권등기가 설정되어 있어 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 권리 구조입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경 확약서를 제출했다고 명시되어 있습니다. 따라서 박유진의 배당 부족분은 룰상 계산액과 달리 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 다만 이 확약은 박유진 임차권에 관한 것이므로, 별도 점유자 신창안의 권리까지 없애 주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유자는 별도

핵심 선순위 권리는 박유진의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.07.15., 확정일자 2021.07.16., 전입·점유개시 2021.08.06., 보증금은 115,000,000원입니다. 2023.08.09. 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 51,940,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 1,334,920원을 제외한 50,605,080원이 박유진에게 배당되고, 64,394,920원이 부족하게 계산됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명

박유진과 주택도시보증공사는 별도의 임차인 둘이 아니라, 명세서상 신청채권과 임차권등기 채권이 동일한 관계입니다. 따라서 박유진 보증금 115,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 125,072,739원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 점유·임차 관련 인원은 박유진과 신창안 2명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 5,194만원은 낮지만, 최근 시세 자체가 하락했다

영길빌라의 비교 면적은 41.06㎡이고 총 16세대입니다. 확인되는 실거래 5건의 전체 평균은 91,200,000원이지만, 가격 판단은 과거 110,000,000원·115,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 73,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -23.8% 하락한 것으로 집계됩니다.

현재 최저가 51,940,000원은 최신 거래 73,000,000원의 71.2%입니다. 표면 가격만 보면 21,060,000원 낮습니다. 하지만 최근 시세가 과거보다 23.8% 하락한 상태이고, 무엇보다 신창안의 보증금이 확인되지 않아 51,940,000원을 최종 실질취득가라고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서 “최저가가 최근 거래보다 낮다”는 사실과 “실제로 싸게 취득한다”는 결론은 같은 말이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)

배당계산상 박유진의 부족분은 64,394,920원이지만, 제출된 인수조건변경 확약에 따라 해당 부족분은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 다만 신창안의 보증금·배당관계는 확인되지 않아 위 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 박유진 미배당액은 커져도 확약 적용 시 0원*

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 총 취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건의 박유진 임차권도 원래는 같은 구조지만 대항력 포기·말소 동의 확약 때문에 그 인수액이 실질적으로 제거됩니다. 다만 신창안의 미상 보증금은 이 확약과 별개이므로, 유찰 횟수만 보고 “더 내려가면 무조건 더 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신갈중학교 남측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·상가·주상용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 수인분당선 기흥역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 벽돌구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층. 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수·화재경보설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등이며 공시지가는 1,991,000원/㎡입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 집합건축물대장 전유부 등본상 공용면적이 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 영길빌라는 총 16세대, 1990.12.20. 준공이며 실거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래량이 많지 않고 최근 가격 추세도 -23.8%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신창안 보증금 확인이 최우선. 2024.04.18. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유·계약관계를 재확인해야 합니다.
• 확약서 원문 대조. 박유진 임차권은 대항력 포기·말소 동의 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 분석됩니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 시세는 73,000,000원을 우선. 전체 평균 91,200,000원보다 최신 거래 73,000,000원과 -23.8% 하락 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 유찰만 기다리는 전략 금지. 다음 최저가가 36,358,000원·25,450,600원으로 낮아져도 신창안 인수위험이 확인되지 않으면 실질취득가가 얼마인지 알 수 없습니다.
• 공용면적 확인. 집합건축물대장 전유부 등본상 공용면적이 기재되어 있지 않으므로 감정평가서와 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 세금·배당변수 확인. 2025.08.20. 국 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제 등 변수를 반영하지 않은 추정입니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험 하나는 지웠지만, 아직 닫히지 않은 숫자가 있다”

표면만 보면 매력적입니다. 감정가 106,000,000원에서 두 번 유찰돼 51,940,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 73,000,000원의 71.2%입니다. 더구나 보증금 115,000,000원의 박유진 임차권도 신청채권자의 대항력 포기·말소 동의 확약으로 실질 인수 0원*이 됩니다.

하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 2024.04.18. 전입한 신창안의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 이 금액은 박유진 확약으로 없어지지 않습니다. 최근 실거래 흐름도 -23.8% 하락했고, 총 16세대의 다세대주택으로 거래 표본이 많지 않습니다. 따라서 이 사건은 “박유진 인수위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.