수원지방법원 2025타경55396. 용인시 처인구 김량장동 강인스카이뷰 3층 306호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방3·주방·거실·화장실2)입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다.

표면적인 권리구조만 보면 긴장할 만합니다. 류지효의 임대차는 2021년 9월 1일 계약, 2021년 9월 3일 확정일자, 2021년 10월 1일 전입·점유를 갖췄고 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025년 4월 15일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하며 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 제출돼 있습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금도 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소

현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 류지효의 선순위 임차권입니다. 2022년 설정된 임명천 근저당권 65,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2023년의 종전 임의경매개시결정 역시 2024년 말소됐습니다. 현재 경매는 2025년 4월 15일 주택도시보증공사의 강제경매입니다.

* 0원은 확약이 적용되는 류지효 임차권에 대한 실질 인수액입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 76,564,000원입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 또한 명세서상 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다고 명시돼 있으므로 신청채권 200,000,000원과 임차보증금 200,000,000원을 서로 별개의 채권처럼 400,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 확약 적용 후 실질취득 1.26억

가격은 확약 적용 후의 실질취득 126,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 강인스카이뷰 실거래 요약상 최근 12개월 평균은 185,600,000원, 최신 거래는 2026년 3월 185,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 평균의 67.9% 수준입니다.

최근 거래가 과거 거래보다 낮아지는 하락장은 아닙니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 +5.7%로 집계돼 있습니다. 따라서 과거 전체 평균 179,750,000원보다 최근 12개월 평균 185,600,000원을 우선 기준으로 보더라도 현재 최저가는 상당히 아래에 위치합니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 부족분은 76,564,000원입니다. 다만 신청채권자가 대항력을 포기하고 잔존 보증금의 매수인 인수를 배제하는 확약서를 제출했으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 처인구청 남서측 인근. 아파트·다세대주택·오피스텔·공원·근린상가·관공서가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 남측 중부대로 인근에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방3·주방·거실·화장실2 구조입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 급배수·위생·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 북측 및 서측 소로에 접하고, 기계식주차설비는 북측 소로에 연결됩니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 대지 847.0㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
• 규모. 강인스카이뷰는 24세대, 2016년 4월 29일 준공으로 집계돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 신청채권자의 대항력 포기, 매각 시 임차권등기 말소 동의, 잔존 임대차보증금 비인수 조건이 최신 서류에도 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 을구 2번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 매각물건명세서 및 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 채권 중복 합산 금지. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다고 명시돼 있으므로 각각 200,000,000원씩 별도 채권으로 더하지 않습니다.
• 가격 기준. 확약 적용 실질취득 126,000,000원은 최근 12개월 평균 185,600,000원의 67.9%입니다. 다만 개별 호수 상태·용도·환금성을 함께 보수적으로 반영해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 실제 이용은 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 사용에 따른 금융·취득·임대 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 별개의 문제일 수 있으므로 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 일반상업지역 외 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제를 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 2억”보다 중요한 것은 확약의 효력

처음 등기부만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 126,000,000원보다 커서 피해야 할 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차의 배당 부족분은 76,564,000원이고, 유찰될수록 룰상 인수액은 더 커집니다.

하지만 이번 사건은 신청채권자가 대항력을 포기하고 매각 시 임차권 말소에 동의하면서 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건을 제출했습니다. 그 조건을 그대로 적용하면 실질취득은 126,000,000원, 실질 인수는 0원*입니다. 최근 12개월 평균 185,600,000원과 최신 거래 185,000,000원보다 낮고, 최근 거래 추세도 +5.7%입니다.

따라서 이 물건의 승부처는 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 그 선순위 임차권을 해소하는 확약이 최종 매각조건에서 확실히 작동하느냐입니다. 확약이 확인되면 권리와 가격 양쪽에서 매력이 생기지만, 그 문구가 흔들리면 분석 결과도 완전히 달라집니다. 확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.