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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경55513 · 수원지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.49㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
159,049,000원 1억 5,904만 감정가 209,000,000원
감정가의 76% 2026-07-20 낙찰
최저매각가 146,300,000원 최저가 대비 +8%
낙찰일
07-20 낙찰 완료
수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,463만원
최저가의 10% · 14,630,000원
실거래 대비
▼ 16.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.91억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이지만 다세대 환금성과 권리 확인이 필요한 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

대항력 임차권은 있지만, 확약으로 인수는 막았다 — 수원 연무베르디움 201호

수원지방법원 2025타경55513 · 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 2층201호
감정가 209,000,000원 · 최저매각가 146,300,000원 · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 임차권 확약으로 인수 위험은 해소됐으나 다세대 환금성과 외부 변수 확인이 필요한 물건
대항력 임차보증금 225,000,000원은 확약으로 실질 인수 0원이지만 다세대 물건 특성상 권리 확인과 환금성 검토가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차보증금 225,000,000원이 존재하는 구조지만, 신청채권자와 임차권 채권 동일 및 대항력 포기 확약으로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 다세대 특성상 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
감정가
209,000,000원
최저가 70%
최저가
146,300,000원
1회 유찰
실질취득
146,300,000원
인수 0원
핵심지표
확약
임차권 리스크 해소

수원지방법원 2025타경55513. 연무베르디움 2층 201호는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 송하늘이며, 등기상 압류와 강제경매가 진행됐습니다. 핵심은 을구 순위 6번 주택임차권입니다. 임차인 정규진은 보증금 225,000,000원, 전입일 2021.06.25, 확정일자 2021.06.14로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.

다만 매각물건명세서상 신청채권자와 임차권등기 채권은 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기 및 인수조건변경 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 대한 매수인 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다. 확약 밖의 별도 임차인이 존재하는 경우는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경55513
소재지경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 2층201호
용도 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)
소유자송하늘
감정가 / 최저가209,000,000원 / 146,300,000원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 해소

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
정규진225,000,000원有有확약으로 0원
⚠️ 임차권 핵심 대항력 있는 보증금 225,000,000원은 일반적으로 낙찰가보다 큰 경우 실질취득을 보증금 수준으로 보정하지만, 이 사건은 대항력 포기·인수조건변경 확약서 제출로 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,848,200원
임차인 정규진 보증금225,000,000원143,451,800원
주택도시보증공사225,000,000원0원
소유자 교부-0원
배당분배
회차별 미배당
유찰 시 낙찰가 하락과 별개로 미배당액은 변동합니다.
✅ 권리 관점 확약으로 주된 임차권 인수 위험은 제거됩니다. 임차인 보증금 225,000,000원은 배당 부족분이 발생하더라도 매수인이 부담하지 않는 구조입니다.
⛔ 확인 관점 다세대 물건은 개별 호수 환금성과 임대관계 확인이 중요합니다. 최저가만으로 판단하지 말고 실제 점유 및 서류 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 경기도 수원시 장안구 연무동 창용중학교 서측 인근, 주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호이며 사용승인일은 2020.09.28입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약 확인. 매각물건명세서의 대항력 포기 및 인수조건변경 확약 내용을 반드시 원본 확인하세요.
  • 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
  • 다세대 환금성. 개별 호수 거래 가능성과 임대수요를 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 승부가 갈린다”

이 사건의 핵심은 임차권 자체가 아니라 확약의 존재입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 보증금 인수 위험을 중심으로 판단해야 하지만, 이 물건은 신청채권자와 임차권 채권 동일 및 확약으로 실질 인수가 해소됐습니다. 다만 다세대 특성상 권리보다 실제 거래성과 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·감정 관련 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등 일부 요소는 변동될 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 2층201호

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