대전지방법원 2024타경2451. 태안군 소원면 송현리 642-1의 토지와 제1·2종 근린생활시설, 동식물관련시설 및 냉동창고 등을 함께 매각하는 비주거 복합물건입니다. 감정가 1,274,704,341원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 214,240,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다만 이 낙폭은 권리와 물건 이용성, 토지 현황, 재매각 조건을 모두 반영해 해석해야 합니다.
배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 확인된 제2동 등기에는 이미 말소된 근저당과 현존 근저당, 지분 일부 이전 및 대위변제, 다수의 압류·가압류가 중첩돼 있습니다. 더욱이 일괄매각 전체 배당 계산은 한국산업은행 근저당을 선순위로 반영하고 있어, 목록별 등기와 공동담보 관계를 원본으로 대조해야 하는 고난도 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 소원면 송현리 642-1 · 충청남도 태안군 소원면 대소산길 290-78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 제1·2종 근린생활시설 및 동식물관련시설 · 창고시설(냉동창고) |
| 토지 | 4,148㎡ · 공부상 임야 · 현황 상업용 건부지 · 일부 도로 264㎡ 및 포락지 1,224㎡ |
| 건물 | 일반철골조·샌드위치판넬지붕 · 지상 2층 건물 및 단층 냉동창고 |
| 소유자 | 한국홍원주식회사 (한창수산무역주식회사에서 상호 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 1,274,704,341원 / 214,240,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 661,930,920원 |
| 매각기일 / 조건 | 2026.07.14 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소 이력과 일괄매각 전체 순위의 대조가 핵심
현재 확인된 제2동 등기에서는 2015.01.02 한국산업은행 근저당 1,700,000,000원이 2015.06.17 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 한국외환은행 근저당 1,440,000,000원도 2016.06.09 말소됐습니다. 이후 2016.06.07 설정된 농협은행 근저당은 채권최고액이 2021.06.10에 756,000,000원으로 변경됐으며, 2024년 농업협동조합중앙회와 신용보증기금에 일부 이전·대위변제된 기록이 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자가 없다고 단정하거나 대항력 문제가 전혀 없다고 결론 내릴 단계는 아닙니다. 상가건물 점유자, 사업자등록, 전입 여부, 현장 운영 주체를 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 16.81% 낙폭만으로 ‘저가’ 판정은 금물
현재 최저가는 214,240,000원으로 감정가 1,274,704,341원의 16.81%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 시나리오상 149,968,000원, 그 다음은 104,977,600원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 일반 주거용 부동산이 아니라 상가·동식물관련시설·냉동창고·토지가 결합된 특수용도 물건입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 214,240,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 149,968,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 104,977,600원 | 0원 |
동일 용도·규모의 최신 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 토지 4,148㎡ 중 일부가 도로 264㎡와 포락지 1,224㎡이고, 공부상 지목은 임야지만 현황은 상업용 건부지입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 사용 가능성, 냉동설비 상태, 인허가 승계 가능성, 철거·복구비와 재매각 가능성이 가격을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,799,360원 |
| 한국산업은행 근저당 | 1,700,000,000원 | 210,440,640원 |
| 에스디종합건축사사무소 가압류 | 33,000,000원 | 0원 |
| 한국외환은행 근저당 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 농협은행 근저당 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 1,461,550,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 신한은행 가압류 | 79,160,227원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 220,000,000원 | 0원 |
| 농업협동조합중앙회 가압류 | 516,203,814원 | 0원 |
| 소상공인시장진흥공단 가압류 | 37,585,960원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 306,630,900원 | 0원 |
| 농협은행 가압류 | 194,611,724원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 변경액 | 207,466,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권액은 8,226,208,725원, 예상 배당액은 210,440,640원이며 미배당액은 8,015,768,085원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제와 목록별 공동담보 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군 소원면 송현리 송현1교차로 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답 농경지와 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 임야지만 상업용 건부지로 이용 중이며, 일부는 도로 264㎡와 포락지 1,224㎡ 상태입니다. 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있으며 준보전산지 및 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 시설. 지상 2층 근린생활시설·동식물관련시설에는 위생 및 급·배수설비가 있고, 단층 창고에는 냉동설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 일반철골조 판넬 건물과 냉동설비를 포함한 특수용도 자산으로, 일반 주거용이나 표준형 상가보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 임야와 현황 상업용 건부지의 차이는 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록별 등기 원본 대조. 제2동에서 말소된 한국산업은행 근저당이 전체 배당에서는 선순위로 반영됩니다. 토지·제1동·제2동 등기와 공동담보목록을 함께 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대와 상가건물임대차 현황을 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저가의 20%인 42,848,000원입니다. 잔금조달 계획을 확정하지 않은 입찰은 피해야 합니다.
- 포락지·도로 현황. 도로 264㎡와 포락지 1,224㎡의 정확한 위치를 지적도·현황측량으로 확인하고 실제 이용 가능한 토지 범위를 따져야 합니다.
- 냉동설비 실사. 냉동창고 설비의 가동 여부, 전력용량, 수리·철거비와 시설 인수 범위를 현장에서 확인하세요.
- 인허가 검토. 제1·2종 근린생활시설, 동식물관련시설, 냉동창고의 현재 용도와 향후 사용계획이 계획관리지역·보전관리지역 및 가축사육제한구역 규제에 맞는지 확인하세요.
- 세금·공과금. 국세 압류 내역이 있으므로 당해세와 법정기일을 확인하고, 전기료·냉동설비 유지비·기타 체납금도 별도로 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 저가 낙찰을 전제하지 말고, 동일 권역의 공장·냉동창고·근린생활시설 거래와 임대수익, 철거 후 토지가치를 각각 검토하세요.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 싸다”
이 사건의 표면은 강렬합니다. 1,274,704,341원의 감정가가 214,240,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 낙폭이 아니라 목록별 공동담보 순위, 임대관계, 포락지와 도로의 위치, 냉동설비 상태, 용도규제와 재매각 가능성입니다.
특히 제2동 등기에서 말소된 한국산업은행 근저당이 전체 배당에서는 선순위로 반영되는 점은 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 여기에 임대관계 미상, 토지 일부 도로·포락지, 5회 유찰, 재매각 보증금 20%가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 0원 추정이 곧 안전한 저가매수라는 뜻은 아니다입니다. 현장 운영 목적과 자금조달 계획이 명확하고, 목록별 원본 권리와 토지·시설 실사를 끝낸 수요자에게만 검토 가능한 고난도 물건입니다.