대구지방법원 2025타경912. 대구 북구 서변동 1741-2 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건의 용도표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 현황에서는 철근콘크리트조 3층 건물을 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 소유자는 최성덕·최윤경으로 각 2분의 1 지분이며, 2015.01.23. 성서농업협동조합 근저당권 84,000,000원이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 김수지 전세권, 최경호·이주헌의 주택임차권, 경산농업협동조합· 하나카드주식회사 가압류와 경매개시결정은 등기분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순서만으로 끝낼 수 없는 이유가 있습니다. 현황조사 임차인 중 김종원의 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수도, ‘인수 없음’으로 확정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 한 명이 핵심

등기상 핵심은 2015.01.23. 성서농업협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 김수지 전세권 65,000,000원은 2022.09.05. 설정되어 말소기준보다 후순위이고, 최경호·이주헌의 주택임차권도 2024.11.18. 등기되어 후순위입니다. 경매개시결정과 두 건의 가압류 역시 모두 말소기준 뒤에 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인 12명으로 봅니다. 말소기준 이후 전입한 임차인들은 대항력이 없다고 정리할 수 있지만, 김종원은 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상입니다. 김수지는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판단을 확정할 수 없습니다. 등기부에는 김수지 명의 전세권 65,000,000원이 2022.09.05. 설정되어 있고 이는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

③ 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%, 하지만 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 197,914,000원으로 감정가 577,007,120원의 34.3% 수준입니다. 감정가 대비로는 큰 폭의 유찰이 누적됐지만, 동일 물건의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거 없이 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,914,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 186,777,136원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 7,566,068원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김종원 선순위 가능 임차관계의 실제 보증금 여부도 입찰 전 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오

성서농업협동조합의 84,000,000원 청구액은 현재 회차와 4회·5회 유찰 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 후순위 채권은 추가 유찰이 진행될수록 미배당 규모가 커집니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 잡혀 있지만, 김종원의 대항력 가능·미상 문제는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서변초등학교 북동측 인근으로, 주상용건물·아파트단지·단독주택·빌라·노선상가·업무용건물·금융기관·병원·숙박시설·근린생활시설·창고·종교시설·학교·하천·임야 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 도심에 위치해 대중교통 이용사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 3층 건물이며, 위생·급배수시설과 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대 217.1㎡, 평지·세로장방형, 세로한면 도로접면이며 제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역(전술) 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김종원 임대차 원본 확인. 303호 김종원의 보증금, 실제 점유 지속 여부, 임대차계약서와 확정일자를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 김종원의 인수 가능한 잔존 보증금이 확인되면 최저가 197,914,000원에 그 금액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 최경호·이주헌 임차권 확인. 각 30,000,000원 임차보증금과 임차권등기, 배당요구 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
• 김수지 전세권 확인. 등기상 전세금 65,000,000원은 말소기준 이후 권리로 배당표에 반영되어 있으나 전입일은 별도로 확인되지 않았습니다.
• 다수 점유 명도. 실제 임차인 12명이 조사된 다가구주택이므로 낙찰 후 각 점유자별 인도·명도 일정과 비용을 따로 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라 단정하지 말고 실제 임대수익·현황과 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 가능 임차인

감정가 577,007,120원에서 3회 유찰돼 최저가가 197,914,000원까지 내려온 점은 눈에 띕니다. 말소기준도 명확하고 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형은 채권 미배당 0원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건의 결론은 그 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 303호 김종원이 2007.06.20. 전입해 말소기준인 2015.01.23.보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 임차관계를 해소하지 않은 상태에서는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 다가구주택에 실제 임차인 12명이 조사된 만큼 명도와 배당 확인도 아파트 한 세대 경매보다 복잡합니다. 결론은 가격은 크게 내려왔지만, 권리 확인이 끝난 물건은 아니다. 김종원의 임대차 원본 확인이 입찰 여부를 가르는 첫 번째 조건입니다.