대구지방법원 2025타경934. 대구 동구 봉무동 메가맥스타워 1층 111호입니다. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정평가의 실제 이용상태는 판매 및 영업시설로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 구태형이고, 2018년 하나은행 근저당권 채권최고액 540,000,000원이 말소기준입니다. 이후 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 152,635,000원으로 감정가 445,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 이 물건은 아파트가 아니라 감정평가상 1층 판매·영업시설이고, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 판단의 중심은 할인율 자체보다 현장 영업성·공실 가능성·임대수요와 실제 점유관계에 놓여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1548 메가맥스타워 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매 및 영업시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물 중 1층 111호 |
| 소유자 | 구태형 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 152,635,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 437,413,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.05 하나은행 근저당권입니다. 케이비국민카드 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2024년 김은정 명의의 50,000,000원 근저당권은 2025.03.27 이미 말소됐습니다. 과거 대구광역시 동구 압류 역시 2021.04.27 해제에 따라 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 152,635,000원, 감정가는 445,000,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율처럼 해석하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태가 판매 및 영업시설인 만큼 가격은 주거용 집합건물보다 임대수익·공실·상권·전면노출·동선 같은 개별 요인의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 3회 연속 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 시장이 기존 가격대에서 쉽게 응찰하지 않았다는 신호이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,635,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,936,890원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 149,698,110원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,226,021원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 553,226,021원 중 예상배당은 149,698,110원이며 미배당액은 403,527,911원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 152,635,000원 | 149,698,110원 | 403,527,911원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 106,844,500원 | 104,548,677원 | 448,677,344원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 74,791,150원 | 73,044,909원 | 480,181,112원 | 0원 |
후속 회차에서도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 하락은 채권자의 미배당을 늘릴 뿐이며, 낙찰가가 내려간다고 해당 상가 자체의 환금성이나 임대수익성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데아울렛 이시아폴리스점 남측 인근, 이시아폴리스 내 상업지대로 각종 상업시설·업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 자체 주차설비가 있으며, 인근에 시내버스가 운행돼 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 1층 111호는 판매 및 영업시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 도로, 북측 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,572,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부는 폐문 등으로 구체적인 구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 판매·영업시설이고 3회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 공실·상권 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 내부조사가 제한됐습니다. 현장 점유자와 사업자 사용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 판매시설의 매매 및 임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 상가 수익성 점검. 보증금·월세·관리비·공실기간을 반영한 실제 수익률을 계산하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 공용부분 관리비 체납 등 별도 부담 가능성도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장검증 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류· 경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 감정평가상 판매 및 영업시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 최근 실거래 시세 자료가 없어 152,635,000원이 시장가보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 보류가 맞습니다. 응찰 여부는 실제 점유·임대수익·공실과 동일 건물 및 인근 상업시설의 거래 사례를 확인한 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
