대구지방법원 2025타경8278. 수성구 매호동 1344-10, 토지 339.0㎡와 지상 5층 철근콘크리트조 건물이 함께 얽힌 물건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 감정가 2,973,455,940원에 출발해 3회 유찰된 현재 최저매각가는 1,019,895,000원입니다.
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2016.08.31. 을구 39번 고산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,030,600,000원입니다. 이후 수성구 압류, 국세 압류, 이영수 근저당 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 전입·점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8278 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 매호동 1344-10 · 대구광역시 수성구 고산로 121-17 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 토지 | 339.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 · 사용승인 1995.09.07. |
| 소유자 | 이동호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,973,455,940원 / 1,019,895,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,711,078,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
2016.08.31. 고산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞서 설정됐던 다수의 전세권·근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2018년·2019년 수성구 압류, 2022년 이영수 근저당권 65,000,000원, 2024년 국세 압류와 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 전입 10명, 보증금 미상 9명
조사된 임차인·점유자는 모두 11명입니다. 이 중 장정훈을 제외한 10명의 전입일은 2016.08.31. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자들은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 주식회사 두인은 보증금 3,000,000원이 확인되고 배당모형에서 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리돼 전액 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정애 | 2000.09.27 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상희 | 2001.07.27 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배순화 | 2002.05.25 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 두인 | 2009.04.20 | 125.00㎡ | 3,000,000원 / 미상 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
| 서창우 | 2001.04.22 | 132.00㎡ | 보증금 미상 / 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이경미 | 2001.05.14 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영숙 | 2001.05.14 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박영남 | 2001.05.14 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은실 | 2001.05.14 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김순자 | 2000.09.27 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장정훈 | 2023.11.28 | 1층 274.10㎡ | 70,000,000원 / 3,740,000원 | 없음 | 미상 · 2025.08.25. 배당요구 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,019,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,598,950원 |
| 인수 · 주식회사 두인 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 을구 39번 근저당 · 고산농업협동조합 | 2,030,600,000원 | 1,007,296,050원 |
| 을구 41번 근저당 · 이영수 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,095,600,000원 중 예상배당은 1,007,296,050원이고, 미배당액은 1,088,303,950원입니다. 주식회사 두인의 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 선순위 점유자 보증금 미상분은 실제 배당·인수 결과를 바꿀 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,019,895,000원 | 1,007,296,050원 | 1,088,303,950원 | 3,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 713,926,500원 | 704,387,235원 | 1,391,212,765원 | 3,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 499,748,549원 | 492,351,064원 | 1,603,248,936원 | 3,000,000원 |
유찰이 추가되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 현재 표에 잡힌 3,000,000원 외 보증금 미상 선순위 점유자에 대한 승계 위험은 별개입니다. 따라서 4회·5회 유찰 가격만 보고 실질취득액도 같은 비율로 낮아진다고 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신매네거리 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·상가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장 및 신매역이 인근에 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 건물 이용상태는 근린생활시설이며 지상 5층 철근콘크리트조 건물입니다.
- 토지. 339.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 보행자전용도로와 접합니다. 상대보호구역도 포함·저촉돼 있습니다.
- 공시지가. 4,284,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 10명 전부 재확인. 전입일, 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 사실확인서의 효과 구분. 소유자가 8명과의 임대차를 부인했지만 그 사실만으로 전입·점유 관계가 자동 소멸하는 것은 아니므로 실제 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 서창우 확인. 2001.04.22. 전입, 132.00㎡ 점유, 차임 100,000원이 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다.
- 주식회사 두인 확인. 보증금 3,000,000원이 배당모형상 인수로 잡혀 있고, 등기부상 관계인 가능성도 있어 임대차의 진정성 확인이 필요합니다.
- 장정훈. 2023.11.28. 전입으로 말소기준 이후이며 보증금 70,000,000원, 차임 3,740,000원, 2025.08.25. 배당요구가 기재돼 있습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 현황·공부상 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 동일·유사 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 미확정 인수액
이 물건의 표면적 숫자는 강렬합니다. 감정가 2,973,455,940원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 1,019,895,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 선순위 전입 10명과 보증금 미상 9명입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 점유관계는 아직 완전히 정리되지 않았습니다. 주식회사 두인의 3,000,000원은 배당모형상 매수인 인수로 잡혀 있고, 소유자가 임대차를 부인한 8명도 전입·점유 자료가 남아 있습니다. 특히 서창우는 소유자의 부인 대상에도 포함되지 않으면서 말소기준보다 앞선 전입과 132.00㎡ 점유, 월 100,000원이 확인되고 보증금은 미상입니다.
결론은 가격 보류가 아니라 권리 확인 우선입니다. 현 상태에서 1,019,895,000원을 “실질취득가”로 보면 안 되고, 배당모형상 확인 가능한 3,000,000원 외에도 선순위 점유자 보증금이 추가될 가능성을 열어둬야 합니다. 이 미상분을 해소하지 못하면 3회 유찰이라는 가격 할인도 투자 메리트로 환산할 수 없습니다.
