대구지방법원 2025타경8521. 대구 수성구 두산동 161-21의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 1층·2층 모두 단독주택입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 262.9㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 감정가는 833,129,880원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.02.08 두레새마을금고 근저당권 444,000,000원입니다. 이후 박지윤 근저당권 350,000,000원, 대구신용보증재단 가압류 16,400,000원, 두레새마을금고 가압류 20,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8521 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 161-21 · 대구광역시 수성구 무학로21안길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층·2층 공히 단독주택 이용 |
| 토지 | 262.9㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,326,000원/㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 · 사용승인 1994.07.30 |
| 소유자 | 최명수 · 2019.05.03 소유권이전(2018.11.06 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 833,129,880원 / 285,764,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 411,104,820원 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.02.08 두레새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.04.10 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인은 별도로 봐야 합니다. 실제 임차인은 정효근·정점숙 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효근 | 2020.05.06 | 3,000,000원 / 350,000원 2022.02.08 대출 당시 제출 계약서상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 정점숙 | 1995.03.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 대비 34.3%’는 아니다
현재 최저매각가는 285,764,000원으로 감정가 833,129,880원의 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가와 현재 시장가의 간격을 숫자로 검증할 수 없습니다. 특히 이 물건은 토지와 2층 주택, 제시외 건물을 함께 매각하는 구조라 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 금물입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 285,764,000원 | 280,963,304원 | 549,436,696원 |
| 4회 유찰 시 | 200,034,800원 | 196,434,313원 | 633,965,687원 |
| 5회 유찰 시 | 140,024,360원 | 137,264,019원 | 693,135,981원 |
유찰이 더 진행되면 표면상 매각가는 200,034,800원, 140,024,360원으로 내려가지만, 채권 미배당은 각각 633,965,687원, 693,135,981원으로 커집니다. 이것은 후순위 등기채권을 매수인이 인수한다는 뜻은 아니지만, 낮은 낙찰가 자체가 선순위 임차보증금 문제를 없애주지는 않는다는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,800,696원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 두레새마을금고 | 444,000,000원 | 280,963,304원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 박지윤 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 대구신용보증재단 | 16,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 두레새마을금고 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 집행비용 4,800,696원을 제외한 매각대금이 두레새마을금고 근저당권 배당에 소진되고, 채권자 총 미배당은 549,436,696원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 정효근·정점숙의 대항력 및 미배당 보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 TBC 방송국 북서측 인근. 단독주택·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 262.9㎡의 대지로 평지·자루형이며 소로한면에 접합니다. 제1종일반주거지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1994.07.30입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 개별 실거래 비교보다 전체 매각범위와 현황을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정점숙 보증금 확인이 최우선. 1995.03.07 전입에 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 정효근 계약관계 재확인. 2022.02.08 대출 당시 계약서에는 보증금 3,000,000원·월세 350,000원이 기재되어 있습니다. 현재 점유와 계약조건, 배당 여부를 원문과 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록과 현황을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수위험을 분리. 계산상 매수인 인수액 0원과 선순위 임차인의 실제 미배당 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금이다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 833,129,880원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 285,764,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 정효근은 2020.05.06, 정점숙은 1995.03.07 전입으로 모두 2022.02.08 말소기준보다 앞섭니다. 정효근은 계약서상 보증금 3,000,000원이 확인되지만 정점숙은 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 최저가를 그대로 실질취득가로 놓고 “감정가 대비 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 정점숙의 대항력과 보증금이 확인되지 않는 한 실질 인수액은 열려 있고, 비교 가능한 실거래 수치도 없어 시장가 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 3회 유찰은 기회 신호라기보다 임차관계와 매각범위를 먼저 해소해야 한다는 경고 신호로 읽는 편이 안전합니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
