대구지방법원 2025타경8584. 대구광역시 동구 신암동 176-10 소재 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택과 창고입니다. 토지는 149.2㎡이며 제3종일반주거지역, 평지·세로장방형, 소로 한 면에 접합니다. 건물 등기에는 1979년 김철 명의 소유권보존이 있었고, 2024.11.19 상속으로 김규희·김명준·김민찬·김연경·김정현·정순자에게 공유지분으로 이전됐습니다.
권리의 중심은 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 팔공신용협동조합과 대구신용보증재단 근저당권은 각각 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2014.08.26 접수된 한국주택금융공사 채권최고액 820,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.07.14 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했으며, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8584 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 176-10 · 대구광역시 동구 아양로2길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 창고 · 일괄매각 |
| 토지 | 149.2㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공유자 | 김규희 22분의 4 · 김명준 22분의 2 · 김민찬 22분의 2 · 김연경 22분의 4 · 김정현 22분의 4 · 정순자 22분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 589,231,420원 / 202,106,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 106,015,221원 |
| 말소기준권리 | 2014.08.26 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 820,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 한국주택금융공사
2010.08.31 팔공신용협동조합 근저당권 78,000,000원과 2012.03.29 대구신용보증재단 근저당권 23,460,000원은 각각 2014년에 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2014.08.26 한국주택금융공사 근저당권 820,000,000원입니다. 등기부에는 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항 부기도 있습니다.
김철의 소유권은 2024.01.04 상속을 원인으로 2024.11.19 여섯 공유자에게 이전됐고, 한국주택금융공사는 기존 근저당권에 기한 임의경매를 실행하기 위해 상속등기를 대위했습니다. 이어 2025.07.14 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준권리보다 뒤
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안소자 | 2025.07.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안소자의 전입신고일은 2025.07.03으로, 말소기준권리인 2014.08.26 한국주택금융공사 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상으로 남아 있으므로 배당 순위와 금액은 원본 매각물건명세서에서 다시 확인해야 하지만, 대항력 없는 전입이라는 점과 배당 계산상 매수인 인수액 0원은 구분해서 볼 수 있습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’ 판단은 아직 이르다
감정가는 589,231,420원, 현재 최저매각가는 202,106,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장가격과 같은 개념이 아닙니다. 이번 사건은 실거래 비교값을 기준으로 최저가가 실제 시세보다 낮은지 확인할 수 없으므로, 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 202,106,000원 | 198,476,516원 | 621,523,484원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 141,474,200원 | 138,693,561원 | 681,306,439원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 99,031,940원 | 96,849,365원 | 723,150,635원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 141,474,200원, 99,031,940원으로 낮아지지만 한국주택금융공사 근저당의 미배당액은 각각 681,306,439원, 723,150,635원으로 늘어납니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액은 아니라는 것입니다. 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,629,484원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 820,000,000원 | 198,476,516원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,629,484원을 제외한 198,476,516원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 621,523,484원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동 공고네거리 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·각종 근린생활시설·아파트단지가 함께 있는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 별도 건물은 창고로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 149.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,506,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 안소자의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 대조해야 합니다. 전입일 기준 대항력은 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 비고에 일괄매각으로 표시돼 있으므로 토지와 단독주택·창고의 매각 대상 범위를 물건목록과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 부기 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 589,231,420원에서 최저가 202,106,000원까지 내려왔지만 실거래 시세와 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·인도. 전입자 안소자가 확인된 만큼 실제 점유 상태와 점유 원인을 확인하고 낙찰 뒤 인도 절차까지 비용·기간에 반영해야 합니다.
- 배당 변동요소. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2014.08.26 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 안소자의 전입은 2025.07.03으로 훨씬 뒤입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 589,231,420원에서 3회 유찰돼 202,106,000원까지 내려왔지만, 실거래 기준으로 얼마가 적정한지 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 34.3%만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
또한 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정상 실제 이용은 단독주택과 창고이며, 토지·건물이 일괄매각됩니다. 따라서 권리 인수 위험보다 실제 가격·이용상태·환금성 검증이 입찰의 승부처입니다. 현재 단계의 결론은 권리는 통과, 가격은 확인 후 결정입니다.
