대구지방법원 2025타경8584. 대구 동구 신암동 176-10의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립·다세대와 토지로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용은 단독주택과 창고입니다. 토지는 대지 149.2㎡이고 평지의 세로장방형으로, 소로 한 면에 접합니다. 감정가 589,231,420원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 412,462,000원입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2010년 팔공신용협동조합 근저당과 2012년 대구신용보증재단 근저당은 각각 2014년 말소됐고, 현재 말소기준은 2014.08.26. 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 820,000,000원 근저당입니다. 확인된 점유자 안소자의 전입일은 2025.07.03.으로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 176-10 · 대구광역시 동구 아양로2길 12 |
| 사건 분류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 대 149.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로 한 면 접면 |
| 소유자 | 김규희 22분의 4 · 김명준 22분의 2 · 김민찬 22분의 2 · 김연경 22분의 4 · 김정현 22분의 4 · 정순자 22분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 589,231,420원 / 412,462,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 106,015,221원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 말소기준을 구분
과거 팔공신용협동조합과 대구신용보증재단 근저당이 먼저 설정됐지만, 두 권리 모두 한국주택금융공사 근저당 설정 전에 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2014.08.26. 한국주택금융공사 근저당입니다. 이후 상속에 따른 공유자 소유권이전과 경매개시결정이 이어졌고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 승계는 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안소자 | 2025.07.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
안소자의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2014.08.26.보다 늦습니다. 따라서 주택임대차의 대항요건을 갖췄더라도 선순위 근저당권자와 경매 매수인에게 대항할 수 없으며, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이는 배당액에는 영향을 줄 수 있지만 매수인의 보증금 승계와는 구별해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저매각가는 412,462,000원으로 감정가 589,231,420원의 70%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 본건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 곧바로 비교하기 어려운 단독주택·창고·토지 일괄매각 물건입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 412,462,000원 | 70% | 515,522,620원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 288,723,400원 | 49% | 637,578,728원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 202,106,380원 | 34.3% | 722,983,109원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 412,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,524,620원 |
| 1. 근저당 · 팔공신용협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대구신용보증재단 | 23,460,000원 | 23,460,000원 |
| 3. 근저당 · 한국주택금융공사 | 820,000,000원 | 304,477,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시나리오는 집행비용 6,524,620원과 세 근저당 채권최고액을 반영한 계산으로, 총 채권 미배당은 515,522,620원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동 공고네거리 남동측 인근으로, 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 주 건물은 단독주택, 부속 건물은 창고로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 149.2㎡, 평지의 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 1㎡당 1,506,000원입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 창고, 토지를 함께 매수하는 비표준형 물건으로 아파트보다 가격 비교가 어렵습니다. 토지 활용도와 건물 상태에 따라 매수층이 달라질 수 있어 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 안소자의 실제 점유 부분과 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 금지사항 부기등기. 한국주택금융공사 동의 없는 임대차·제한물권 설정 금지 문구가 매각으로 어떻게 정리되는지 확인하세요.
- 말소된 근저당 대조. 팔공신용협동조합과 대구신용보증재단 근저당의 말소 사실이 최신 등기부에도 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
- 현장 이용상태. 단독주택과 창고의 구조, 노후도, 수선 필요 부분과 실제 경계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 부속 건물 포함 여부와 제시외 물건 존재 여부를 매각목록에서 대조하세요.
- 공유자 명도. 소유자가 6명의 공유자로 구성돼 있으므로 실제 거주자와 인도 협의 상대방을 사전에 파악하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 입찰가를 정하지 말고 신암동 인근 단독주택·토지 거래와 건물 잔존가치를 별도로 비교하세요.
- 배당 외 우선권. 예상배당에서 빠진 당해세와 최우선변제 가능성을 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후
이 물건의 핵심은 권리 위험과 가격 위험을 분리해서 보는 것입니다. 말소기준은 2014.08.26. 한국주택금융공사 근저당이고, 안소자의 전입은 2025.07.03.으로 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 기준 매수인의 인수액은 0원이고 실질취득액은 최저매각가와 같은 412,462,000원입니다.
하지만 단독주택과 창고, 토지를 함께 사는 물건은 동일 평형 아파트처럼 시세를 단순 비교하기 어렵습니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%가 됐다는 사실만으로는 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 임대관계와 건물 상태, 토지 활용도, 금지사항 부기등기, 말소된 근저당이 포함된 배당 시나리오를 원본에서 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.