부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 범어센트레빌은 최근 실거래 대비 가격 메리트가 있는 물건입니다. 다만 핵심 변수는 임차권등기 이수진의 보증금 3.5억원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

감정가

1,100,000,000원

아파트

최저가

770,000,000원

1회 유찰

실거래 평균

1,091,625,000원

최근 12개월 8건

임차 인수 위험

최대 350,000,000원

배당 부족 시

대구지방법원 2025타경8617. 대구 수성구 범어동 범어센트레빌 101동 1304호 아파트입니다. 감정가는 11억원, 현재 최저매각가는 7.7억원으로 1회 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 거래가 10.916억원 대비 약 70.5% 수준으로 접근성이 있습니다.

하지만 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 임차권등기입니다. 을구 11번 주택임차권자인 이수진은 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경8617
소재지	대구광역시 수성구 범어동 2261 범어센트레빌 101동 13층1304호
물건종류 / 이용	아파트 · 범어센트레빌
소유자	김지성
감정가 / 최저가	1,100,000,000원 / 770,000,000원
신청채권자 / 청구	중소기업은행 / 776,493,970원
매각기일	2026.07.14

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계위험
이수진	350,000,000원	有	有	배당 부족 시 인수

임차인은 2020.09.23 전입, 2020.05.19 확정일자를 갖추었고 2024.09.30 임차권등기가 설정되었습니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기가 있으며 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.

② 시세 비교 — 가격은 유리, 권리는 확인 필요

범어센트레빌 동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 1,091,625,000원, 최신 거래는 1,060,000,000원입니다. 최저매각가 770,000,000원은 최근 시세 대비 낮은 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.12	84.98㎡	3	1,060,000,000원
2025.10	84.95㎡	18	1,128,000,000원
2025.08	84.96㎡	2	1,000,000,000원
2025.08	84.96㎡	18	1,118,000,000원
2025.05	84.95㎡	15	1,097,000,000원
최근 12개월 평균	84.95㎡	8건	1,091,625,000원

⚠️ 실질취득금액 확인 필요 최저가만 보면 7.7억원으로 저렴하지만, 대항력 임차보증금이 배당으로 부족하게 남는 경우 인수액이 추가됩니다. 입찰 전 배당 가능액과 임차인 잔액을 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	10,100,000원
임차인 이수진 보증금	350,000,000원	350,000,000원
중소기업은행 근저당	845,000,000원	409,900,000원
후순위 가압류 등	289,616, -	0원

매각대금 배분

감정가·최저가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 대비 70.5% 수준입니다.

✅ 가격 관점 최근 12개월 평균 실거래 1,091,625,000원 대비 최저매각가 770,000,000원은 가격 메리트가 있습니다.

⛔ 권리 관점 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 배당에서 보증금이 부족하게 변제될 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있으므로 단순히 7.7억원 낙찰가만 기준으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 경신중·고등학교 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교가 형성되어 있습니다.
교통. 단지 진출입이 용이하고 간선도로 및 버스승강장이 있어 교통사정은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트조 지하2층/지상18층 구조, 위생설비·승강기·도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
환금성. 88세대 규모이며 최근 거래가 980,000,000원~1,160,000,000원 범위에서 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 분석. 이수진 임차권등기의 대항력 및 배당 가능액 확인이 최우선입니다.
인수금 계산. 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당분이 증가할 수 있으므로 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
등기 확인. 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차권을 먼저 봐야 한다”

범어센트레빌 1304호는 시세 대비 할인된 가격으로 접근 가능한 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 존재해 단순 낙찰가만으로 수익성을 판단할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 명확하지만, 최종 투자 판단은 임차보증금 배당 결과와 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-12	유찰	11억원
2	2026-07-14	대기	7억 7,000만원

부동산임의경매

시세 대비 할인은 매력적, 그러나 3.5억 임차보증금이 변수 — 범어센트레빌 1304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 시세 비교 — 가격은 유리, 권리는 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차권을 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (9장)

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