대전지방법원 2023타경11118. 대전광역시 중구 부사동 138-5 소재 마이플레이스 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주상용(다가구주택)이고, 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021.10.05. 사용승인됐습니다. 권리분석의 기준점은 2021.10.13. 접수된 대전서부새마을금고의 을구 1번 근저당권 1,140,000,000원입니다.
을구 2번 근저당권 804,000,000원과 을구 3번 근저당권 456,000,000원, 이후 설정된 주택임차권 및 갑구 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 다수 호실의 점유관계가 얽힌 다가구주택입니다. 등기상 권리의 선후관계만 보는 것보다 각 호실의 실제 전입시점·보증금·점유자 일치 여부를 끝까지 대조하는 작업이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경11118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 부사동 138-5 마이플레이스 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 현황 주상용(다가구주택) |
| 소유자 | 박성기 |
| 감정가 / 최저가 | 3,532,894,400원 / 3,532,894,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 2,035,451,750원 |
| 말소기준 | 2021.10.13. 을구 1번 근저당권 · 대전서부새마을금고 · 1,140,000,000원 |
| 토지 | 710.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 공시지가 | 1,374,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준인 을구 1번 근저당권은 2021.10.13. 설정됐습니다. 같은 날 을구 2번 804,000,000원, 을구 3번 456,000,000원의 근저당권이 뒤따르고, 2023.11.09.부터 여러 호실에 주택임차권등기가 설정됐습니다. 등기부상 주택임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황
보증기관 대위·승계 건을 별도 중복 임차인으로 세지 않으면, 확인되는 실명 임차인은 19명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 반면 실명과 전입일이 확인되지 않는 점유 표기 4건은 별도 위험요소로 남습니다.
| 임차인 / 점유 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유재광 | 1층 | 2023.03.30 | 5,000원 | 없음 | 미상 | - |
| 이동찬 | 201호 | 2021.12.30 | 1,000원 | 없음 | 미상 | - |
| 류주현 | 205호 | 2022.11.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | - |
| 김미란 | 404호 | 2023.02.02 | 5,000원 | 없음 | 미상 | - |
| 전종호 | 501호 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 박재형 | 202호 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김용진 | 203호 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 이서연 | 204호 | 2022.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 전새이 | 206호 | 2022.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 강인태 | 301호 | 2023.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 서진아 | 304호 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김아미 | 402호 | 2022.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 곽은경 | 403호 | 2021.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 손슬기 | 405호 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 이현우 | 3층 50㎡(305호) | 2021.10.18 | 140,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | - |
| 안규미 | 3층 40㎡(306호) | 2021.11.10 | 110,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | - |
| 박윤철 | 3층 33㎡(302호) | 2021.11.16 | 105,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | - |
| 최영규 | 3층 50㎡(303호) | 2022.05.03 | 150,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | - |
| 곽다빈 | 4층 29.39㎡(401호) | 2022.04.29 | 120,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | - |
| 한국토지주택공사 | 2층 24.54㎡(206호) | 2022.03.04 | 100,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 유재광 대위·승계 |
| 점포 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 기타 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 한국토 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 입주자 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
한국토지주택공사 100,000,000원은 유재광 관련 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금에 다시 합산하지 않습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 시세보다 권리 확인이 먼저
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 3,532,894,400원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 2,826,315,520원, 2회 유찰 시에는 2,261,052,416원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 채권자 총 청구액 2,420,066,188원이 전액 배당되는 계산이고, 2회 유찰 시에는 184,024,296원의 미배당이 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,532,894,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 37,728,944원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,066,188원 | 20,066,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,075,099,268원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권자 총 청구액 2,420,066,188원이 전액 배당되고 소유자에게 1,075,099,268원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 주상용(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 대전광역시 중구 부사동 소재 보문초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2021.10.05.입니다. 승강기와 도시가스 난방시설이 있습니다.
- 토지. 710.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
- 규제. 시가지경관지구, 대로3류 및 소로2류 접합, 절대보호구역·상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4건. 점포·기타·한국토·입주자의 전입일, 보증금, 실제 점유 호실과 인적사항을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 5건. 이현우·안규미·박윤철·최영규·곽다빈의 전입일과 확정일자, 배당요구 및 실제 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복. 한국토지주택공사 100,000,000원은 유재광 관련 대위·승계로 표시된 건이므로 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 호실별 명도. 실명 임차인과 기타 점유자가 다수인 다가구주택이므로 권리 소멸과 별개로 호실별 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 모델이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 점유는 따로 본다”
이 사건의 등기 순위만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2021.10.13. 대전서부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인되는 실명 임차인들의 전입은 모두 그 뒤입니다. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 다가구주택은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 전입일·보증금 미상의 점유 표기 4건이 남아 있고, 다수 호실의 임차·점유관계가 존재합니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 깨끗’으로 단순 분류하기보다 등기상 선순위 인수는 확인되지 않지만, 미상 점유를 해소해야 하는 확인형 사건으로 보는 것이 맞습니다. 최종 응찰 판단의 핵심은 가격 자체보다 이 4건의 실체와 호실별 점유관계를 원본 서류에서 확정하는 데 있습니다.
