인천지방법원 2025타경1308. 인천 미추홀구 용현동 191-1, 도로명 인하로 77의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 연와조 및 철근콘크리트조 4층으로 사용승인일은 1981.10.07이며, 현재 1층은 편의점·식당, 2층은 식당, 3층은 인쇄소, 4층은 주택, 지하 1층은 주점으로 이용되고 있습니다. 토지는 312㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 제2종일반주거지역입니다.
등기상 말소기준은 2021.10.21 하나은행 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후의 푸른상호저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 담보권보다 임차인입니다. 이민성·성채영은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되어 각각 30,000,000원과 15,000,000원의 보증금을 배당으로 회수하지 못하고 매수인에게 승계하는 것으로 계산되어 있습니다.
또한 이승국은 2021.01.29 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있다고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 현재 계산된 45,000,000원 외에 추가 인수금액이 생길 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1308 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 191-1 · 인천광역시 미추홀구 인하로 77 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 편의점·식당 / 2층 식당 / 3층 인쇄소 / 4층 주택 / 지1층 주점 |
| 토지 | 312㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 김금철 |
| 감정가 / 최저가 | 5,149,674,750원 / 5,149,674,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 푸른저축은행 / 1,987,397,914원 |
| 말소기준 | 2021.10.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 승계가 핵심
1989년에는 송동묵과 김금철이 각 2분의 1 지분을 보유했고, 2021.10.21 김금철이 송동묵 지분 전부를 이전받았습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2022.02.11 무궁화신탁으로 신탁됐다가 2023.02.13 김금철에게 신탁재산이 귀속되었고, 같은 시점 푸른상호저축은행 근저당권 2,319,600,000원이 설정됐습니다. 2025.07.04 푸른저축은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6건, 선순위 2건 + 미상 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민성 | 131.67㎡ (지하) | 2019.12.11 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
| 성채영 | 9.9174㎡ (층수미특정) | 2016.11.15 | 15,000,000원 | 880,000원 | 있음 | 없음 | 15,000,000원 |
| 최석호 | 182.39㎡ (2층) | 2023.10.25 | 30,000,000원 | 2,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이길용 | 182.3㎡ (2층) | 2025.07.09 | 30,000,000원 | 2,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)카피테크이십일, 이영진 | 99.173㎡ | 2024.02.01 | 미상 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승국 | 150㎡ (4층) | 2021.01.29 | 미상 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
확인된 임차인 중 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 매수인 인수액으로 확정 계산된 것은 이민성 30,000,000원과 성채영 15,000,000원, 합계 45,000,000원입니다. 이승국은 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 분리해 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세를 판단할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 5,149,674,750원이나 확인분 기준 실질취득액 5,194,674,750원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다.
오히려 현재 단계에서 확실한 것은 가격 외 비용입니다. 선순위 임차인 인수액 45,000,000원과 이승국의 미상 보증금, 위반건축물의 철거·이행강제금 가능성을 별도 부담요인으로 놓고 봐야 합니다. 신건 최저가가 곧 실질 매입원가가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,149,674,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,896,748원 |
| 인수 · 이민성 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 성채영 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 푸른상호저축은행 근저당권 | 2,319,600,000원 | 2,319,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,756,178,002원 |
현재 회차 가정에서는 담보채권 3,339,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 1,756,178,002원으로 계산됩니다. 그러나 이민성·성채영 보증금 45,000,000원은 배당표에서 지급되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 이승국의 보증금 미상분은 금액이 확인되지 않아 위 45,000,000원에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 건물·위반사항 — 15㎡ 무단증축은 비용 리스크
건물은 사용승인일 1981.10.07의 연와조 및 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 매각물건명세서 비고에는 1층 일부 9.90㎡가 1990.11.20 증축됐고, 4층도 1988.03.24 증축된 상태라고 기재되어 있습니다.
더 중요한 부분은 일반건축물대장상 위반건축물 표시입니다. 2023.06.29 건축법 위반으로 무단증축 사항이 표시됐고, 2024.05.08 일부 시정완료에 따라 1층 근린생활시설 경량철골조 무단증축 면적이 45㎡에서 15㎡로 변경된 것으로 기재되어 있습니다. 감정인이 관할 행정청에 문의한 결과 위반건축물은 철거 및 이행강제금 대상이라고 언급됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인하대학교 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·공동주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 1층 편의점·식당, 2층 식당, 3층 인쇄소, 4층 주택, 지하 1층 주점으로 상업·주거가 혼재합니다.
- 토지. 312㎡의 대지로 제2종일반주거지역, 상업용 이용, 평지·세로장방·광대소각 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 5,845,000원입니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1981.10.07로, 물리적 상태와 수선·유지비를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이승국 임대차 원본 확인. 2021.01.29 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 승계액이 추가될 수 있는 핵심 확인사항입니다.
- 이민성·성채영 인수 반영. 확인된 45,000,000원은 낙찰가 외 별도 부담으로 계산해야 합니다.
- 위반건축물 15㎡ 확인. 철거 여부, 시정 가능성, 이행강제금 관련 현황을 관할 행정청에 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 지하부터 4층까지 다수 임차인이 점유하고 있으므로 각 층의 실제 점유범위와 계약관계가 현황조사 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실질취득액 기준으로 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 담보권보다, 남는 임차인·건축 리스크를 보라”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명료합니다. 2021.10.21 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 낙찰자 입장에서는 이민성·성채영 보증금 45,000,000원의 승계가 확정 계산되어 있고, 전입이 더 빠른 이승국은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 5,149,674,750원만 볼 수 없습니다. 확인된 보증금 승계를 더한 실질취득액은 이미 5,194,674,750원+α이며, 최근 실거래 자료가 없어 이것이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 여기에 1층 15㎡ 위반건축물이 철거·이행강제금 대상으로 언급된 점까지 더해집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 임차인의 최종 승계액과 위반건축물 비용을 먼저 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다.
