인천지방법원 2025타경1436. 청라로데오시티포레안 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설(공실)입니다. 조영석이 2023년 10월 18일 소유권을 이전받았고 거래가액은 596,064,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 462,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드·롯데카드·우리카드·농협은행·중소기업은행· 기술보증기금·광주은행·삼성카드 등의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없음이라고 적혀 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로, 입찰 전 대지권 성립·귀속 관계를 원본 서류로 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 판매시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상18층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 조영석 (2023.10.18. 소유권이전 · 거래가액 596,064,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 585,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 394,424,367원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 인수 보증금은 확인되지 않아, 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2023년 10월 18일 국민은행 근저당권 462,000,000원이며, 2025년 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 물건 성격 — 판매시설·공실·도시개발지구
감정평가상 이 호실은 판매시설이며 현재 공실입니다. 주위는 신축 중인 아파트·오피스텔, 근린생활시설과 나대지가 혼재하는 경서3구역도시개발지구입니다. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 판매시설(공실) 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상18층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 접도. 북서측 광대로변, 북동측 중로변 도로에 각각 접해 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 경서3구역도시개발지구 내 환지예정지이며 기준시점 현재 용도 미지정입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
③ 예상배당표 (매각가 585,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,250,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,299,332원 | 12,299,332원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,692,993원 | 20,692,993원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 34,949,547원 | 34,949,547원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 24,870,521원 | 24,870,521원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 89,220,711원 | 21,937,607원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 23,523,419원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 24,219,001원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,883,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 799,658,800원 중 예상배당 576,750,000원, 미배당 222,908,800원입니다. 미배당 채권이 남아도 후순위 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 585,000,000원 | 576,750,000원 | 222,908,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 338,738,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 431,300,400원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 국민은행의 청구액 394,424,367원보다 근저당권 배당액 462,000,000원이 커 배당상 충족되는 구조입니다. 1회 유찰 시에도 국민은행 예상배당은 460,920,000원으로 청구액을 넘지만, 2회 유찰 시에는 예상배당이 368,358,400원으로 내려가 신청채권 청구액보다 작아집니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없다는 명세서 기재를 등기부·대지권 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 판매시설 공실 확인. 감정평가상 현재 판매시설 공실이므로 실제 점유 상태와 내부 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 585,000,000원이 시장가격 대비 유리하다는 근거는 확인되지 않았으므로 별도 상권·매매사례 검증이 필요합니다.
- 환지예정지 확인. 경서3구역도시개발지구 내 환지예정지이며 기준시점 현재 용도 미지정이라는 점을 확인해야 합니다.
- 취득세 사실조회. 2025.09.24. 인천광역시 서구로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부됐다는 사실조회회신서가 제출돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다른 문제
이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리도 모두 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 물건 자체는 판매시설·공실이고, 대지권이 미등기돼 대지권 유무가 확인되지 않은 상태이며, 경서3구역도시개발지구 내 환지예정지로 기준시점 현재 용도도 미지정입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “후순위 채무 인수는 없지만, 대지권·용도·환금성 확인 없이는 신건 5.85억에 가격 메리트를 부여하기 어렵다”입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 입찰 판단의 핵심은 등기 밖 물건 특성과 가격 검증입니다.
