인천지방법원 2025타경1474. 송도센트로드 A동 26층 2606호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 문형석·최소영이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2022.11.15. 거래가액 644,300,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 680,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
이후 경매개시결정과 국세 압류는 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 주)쉴드글로벌122. 류세영이 보증금 30,000,000원·월세 2,700,000원으로 점유하고 있으나, 2025.03.26. 전입은 2022.11.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 임차보증금의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 임차인이 아니라 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 토지 1(송도동 30-3) 을구 1번 지상권설정등기(2011.10.25.)가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 비고에도 해당 토지의 별도등기가 있고 그 목적이 도시철도의 소유라고 적혀 있습니다. 즉 금액으로 계산되는 보증금 인수는 없지만, 비금전적 권리 인수는 분명히 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 26층2606호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 업무시설(사무소) · 33층 건물 중 26층 · 사용승인 2011.10.12. |
| 소유자 | 문형석 2분의 1 · 최소영 2분의 1 (2022.11.15. 거래가액 644,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 631,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 590,676,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 토지 | 중심상업지역 · 상업용 · 공시지가 4,029,000원/㎡ · 토지면적 7,182.5㎡ |
① 권리 흐름 — 보증금은 안 떠안지만 지상권은 남는다
말소기준권리는 2022.11.15. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.08.14. 임의경매개시결정, 2025.10.15. 김포세무서장 압류, 2026.03.09. 연수세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.03.17. 주식회사 무궁화신탁의 196,943,924원 가압류는 2026.04.16. 해제로 이미 말소됐습니다.
등기상 2026.08.20.에는 농협은행주식회사의 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었더라도 기준이 되는 근저당의 설정일은 2022.11.15.입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)쉴드글로벌122. 류세영 | 2606호(129.97평방미터) | 30,000,000원 | 2,700,000원 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2025.03.26.이 말소기준권리 2022.11.15.보다 늦으므로 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금 30,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인된 내용이 없어 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 631,000,000원으로 신건입니다. 소유자들이 2022.11.15. 취득할 당시 등기상 거래가액은 644,300,000원이지만, 이 한 건의 과거 거래가액을 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서 631,000,000원이 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 업무시설(사무소)입니다. 가격 판단에서는 같은 건물·유사 면적의 최근 업무시설 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 하며, 그런 검증 없이 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 631,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,710,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 680,400,000원 | 622,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 680,400,000원을 기준으로 한 추정배당에서는 58,110,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권최고액 기준 부족액이며 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 590,676,566원이고, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 변제가 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조의 33층 건물 내 26층입니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 국제업무지구역 남서측 인근으로, 주위에 아파트·업무시설·판매시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 인천지하철1호선 국제업무지구역과 노선버스 정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선 내외, 남동측·남서측·북서측 왕복 4차선 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구가 기재돼 있고, 도시철도에 접합니다.
- 토지거래허가. 감정요항에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있으며, 매각기일은 2026.10.15.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 토지 1(송도동 30-3) 을구 1번 지상권설정등기의 존속기간·범위·내용을 토지 등기 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서상 도시철도의 소유 목적 별도등기가 존재하므로, 건물 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 1명이 점유 중이므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 631,000,000원이 감정가와 동일한 만큼, 같은 건물 또는 유사 업무시설의 최근 거래·임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 근저당권 이전. 2026.08.20. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기내용을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건은 임차보증금 때문에 낙찰가 위에 추가 부담이 붙는 물건은 아닙니다. 실제 임차인 1명의 보증금은 30,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
그러나 토지 1의 2011.10.25. 지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건을 “권리 깨끗·인수 0”으로 분류하면 핵심 위험을 놓칩니다. 또한 최근 실거래 비교근거가 없는 상태에서 신건 최저가 631,000,000원을 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 임차보증금 인수는 없음, 토지 지상권은 인수, 가격 메리트는 확인 전까지 보류입니다.
