대구지방법원 2025타경8758. 대구 북구 읍내동 칠곡우방타운 102동 4층 403호 아파트입니다. 감정가는 136,000,000원, 현재 최저매각가는 95,200,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기 흐름만 보면 현재 경매의 핵심은 근저당이 아니라 을구 15번 주택임차권입니다. 이송은의 임대차계약일은 2022.07.15, 확정일자는 2022.07.18, 전입·점유개시는 2022.07.29이고 임차보증금은 130,000,000원입니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.07.25 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적 구조만 보면 대항력 인수형에 해당합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 문구가 하나 더 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 주택임차권자 이송은의 양수인으로 기재되어 있고, 임차보증금 우선변제 배당으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시되어 있습니다. 따라서 본 리포트의 정확도 규칙에 따라 이송은 관련 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 별도의 다른 임차인은 없어 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 533 칠곡우방타운 102동 4층403호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상20층 중 4층 |
| 소유자 | 허점열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 칠곡우방 · 338세대 · 1998.12.29 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 포기·말소 동의가 핵심
과거 권리 중 한국주택은행 근저당은 2015.07.24 해지됐고, 대구은행 근저당 92,000,000원은 2020.08.21 해지됐습니다. 2019.04.08 칠곡군 압류 역시 2020.07.27 해제되어 현재 경매에서 별도 인수 대상으로 남아 있지 않습니다. 현재 핵심 선순위 권리는 2024.08.14 등기된 이송은의 주택임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이송은 건물 전유부분 전부 · 주거 | 130,000,000원 | 2022.07.29 / 2022.07.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.08.14 | 주택도시보증공사 양수인 |
② 시세 비교 — 79.6% 할인, 그러나 시장은 -10.2% 하락
가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 127,500,000원보다 최근 12개월 평균 119,600,000원과 최신 거래 117,000,000원을 우선합니다. 현재 실질취득 95,200,000원*은 최근 12개월 평균의 79.6%입니다. 가격 자체는 최근 거래 구간보다 낮지만, 최근 거래군이 그 이전 거래군보다 -10.2% 낮아진 하락 추세라는 점을 반드시 같이 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.08 | 59.98㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2024.04 | 59.98㎡ | 6 | 146,000,000원 |
| 2024.01 | 59.98㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 59.98㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2023.03 | 59.98㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 59.98㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 59.98㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 59.98㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 5건 | 119,600,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 임차인 이송은 보증금 | 130,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당표상 이송은 보증금의 미배당액은 36,913,600원입니다. 다만 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금 반환청구권의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 문구를 반영하여 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡중학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남서측으로 폭 약 12~15m의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 금속기와 박공지붕 지상20층 건물의 제102동 제4층 제403호입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,579,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 칠곡우방은 338세대, 1998.12.29 준공 단지입니다. 동일 59.98㎡ 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 119,600,000원, 최신 거래 117,000,000원으로 최근 가격 흐름은 -10.2% 하락입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 동의 문구 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금 반환청구권의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 기재가 핵심입니다.
- 임차인 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이송은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이송은의 양수인·신청채권자이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 127,500,000원보다 최근 12개월 평균 119,600,000원과 최신 거래 117,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -10.2%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 가격이 최근 평균의 79.6%라는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 현장 상태 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 임차권등기와 별개로 실제 현장 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “130,000,000원 임차권”보다 중요한 한 문장
이 물건을 숫자만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 95,200,000원보다 커서 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 원자료 시뮬레이션도 현재 회차에서 36,913,600원의 미배당을 계산합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사 양수인이 그 잔존 반환청구권의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 95,200,000원*입니다.
가격도 최근 12개월 평균 119,600,000원의 79.6%로 낮아졌습니다. 다만 최신 거래는 117,000,000원이고 최근 가격 추세는 -10.2%, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 결론은 “확약 반영 시 권리부담은 해소, 가격은 할인 구간이지만 하락 추세와 3회 유찰을 함께 보는 B급 물건”입니다. 승부처는 단순 최저가가 아니라 포기·말소 동의의 적용 확인과 하락장 가격 방어입니다.
* 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 잔존 임차보증금 반환청구권 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 매각에 적용되는 전제입니다. 원자료 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당액은 36,913,600원입니다.
