인천지방법원 2025타경1519. 운서동 프라임시티 3 제9층 제919호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사됐습니다. 권리분석의 기준점은 2020.05.27 설정된 수협은행 근저당 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 2025.08.27 임의경매개시결정, 2025.10.30 충남신용보증재단 가압류, 2026.08.28 국 압류가 이어졌고 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유 관계에서 확인되는 실제 임차인은 이민영 1명입니다. 주거용으로 전입했고 전입일은 2023.11.06, 배당요구는 2025.09.09에 했습니다. 전입신고가 말소기준인 2020.05.27보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 별개로 대항력에 기초한 매수인 승계는 발생하지 않는 구조이며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1519 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 9층 919호 |
| 도로명 | 인천광역시 영종구 햇내로13번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 제9층 제919호 · 사용승인일 2020.03.19 |
| 소유자 | 이여리 · 거래가액 151,976,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 103,002,746원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
말소기준은 2020.05.27 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 이여리입니다. 경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류 31,500,000원, 국 압류는 모두 이 기준권리 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.03.31 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민영 | 주거 | 2023.11.06 | 미상 | 2025.09.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
이민영은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없기 때문에 미배당 보증금이 생기더라도 이를 대항력에 의해 매수인에게 승계시키는 구조는 아닙니다. 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 실제 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 15,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 151,500,000원 중 135,268,000원이 배당되고 16,232,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 16,232,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 43,445,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 65,169,760원 | 0원 |
수협은행의 경매 청구액은 103,002,746원입니다. 시뮬레이션상 현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 86,330,240원으로 청구액보다 작아집니다. 다만 이러한 채권자의 미배당 확대가 곧바로 매수인 인수로 연결되는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·생활숙박시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사됐으며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터 내외 포장도로, 북서측 약 20미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,840.4㎡, 공시지가 3,892,000원/㎡이며 업무용으로 이용됩니다.
- 규제 기록. 감정요항에는 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이민영의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 주거용으로 점유 중이므로 낙찰 후 인도 일정과 명도 절차를 고려해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.24 등기 내용의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 국 압류·세금. 2026.08.28 국 압류가 존재하고 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인을 못했으므로 실제 상태·수리 필요 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 138,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력 승계는 없지만, 확인할 등기는 남아 있다”
이 사건의 핵심 권리관계는 비교적 분명합니다. 2020.05.27 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이민영의 전입은 2023.11.06으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 이후 가압류·압류도 말소기준 이후 권리이며, 배당 시뮬레이션은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
다만 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 점, 실제 임차인이 점유 중인 점, 2022.11.24 민간임대주택등기가 존재하는 점은 입찰 전에 원본 확인이 필요한 요소입니다. 또한 현재 신건 최저가 138,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도의 실거래 검증이 필요합니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 승계 위험은 없지만, 점유·배당·민간임대주택등기 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 오피스텔로 정리할 수 있습니다.
