대전지방법원 2024타경104000. 대전 서구 관저동 1948-14의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 2가구입니다. 토지는 323.4㎡이며 제2종일반주거지역·관저4지구 지구단위계획구역에 속합니다. 말소기준권리는 2020.01.13. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권 648,000,000원입니다.
등기상 후순위 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 등기된 임차권자들은 모두 말소기준권리보다 늦은 전입일이 확인됩니다. 문제는 등기부에 드러난 권리보다 점유관계의 불확실성입니다. ‘한국토’와 ‘입주자’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 다가구주택은 각 호실 점유·임대차관계를 따로 확인해야 하므로, 이 2건의 신원과 전입일이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경104000 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1948-14 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 4가구 · 3층 4가구 · 4층 2가구 |
| 토지 | 323.4㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 1,301,000원/㎡ |
| 소유자 | 김용상 |
| 감정가 / 최저가 | 1,690,390,000원 / 1,690,390,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 956,336,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.01.13. 을구 1번 근저당권 648,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 240,000,000원은 2020.01.23. 이미 말소됐고, 2020.01.23. 을구 4번 근저당권 456,000,000원이 추가로 설정됐습니다. 2024.03.04. 대전동부새마을금고가 임의경매를 신청했으며, 이후 기존 근저당권은 2024.08.16. 위드자산관리대부주식회사로 이전되고 근질권·질권 설정이 이어졌습니다.
② 임차인 구조 — 실제 임차인 13명, 보증기관 승계 1건 별도
한국토지주택공사의 95,000,000원 신고는 조용훈 보증금의 보증기관 대위·승계입니다. 따라서 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차·점유 신고는 13명이며, 그중 11명은 대항력 없음, 2명은 대항력 가능·미상입니다. 금액이 확인된 실제 임차인들의 보증금은 중복 승계를 제외해 925,004,000원입니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박세환 | 1층 101호-이구네일 | 2023.08.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 서효원 | 202호 | 2023.02.27 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이윤지 | 203호 | 2020.05.14 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 양준수 | 301호 | 2020.02.05 | 2,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 3층 약57㎡(303호) | 2021.04.30 | 95,000,000원 | 대항력 없음 보증기관 승계 조용훈 중복 |
| 이준섭 | 3층 약50㎡ (302호) | 2021.12.16 | 110,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최호영 | 2층 29.76㎡(204호) | 2021.09.17 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 조용훈 | 3층 약50㎡ (304호) | 2021.12.10 | 95,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 허석 | 2층 45.04㎡(203호) | 2020.04.03 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한홍민 | 4층 90㎡(401호) | 2020.01.30 | 200,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김태호 | 4층 69.83㎡ (402호) | 2022.06.28 | 200,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 안정옥 | 2층 약45㎡(201호) | 2022.03.03 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 입주자 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사 95,000,000원은 조용훈 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 제외했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,690,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,303,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 567,086,100원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 위 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 2회 유찰부터 채권 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,690,390,000원 | 1,104,000,000원 | 0원 | 567,086,100원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,352,312,000원 | 1,104,000,000원 | 0원 | 232,388,880원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,081,849,600원 | 1,068,631,104원 | 35,368,896원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일여자고등학교 북측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 북측 인근에 롯데마트가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 남동측 근거리에 서대전IC가 있습니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 2가구입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 323.4㎡, 대, 평지·정방형·소로한면. 제2종일반주거지역, 관저4지구 지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 구조적 특성. 단일 아파트 호실이 아니라 근린생활시설과 다수 임대가구가 결합된 다가구주택이므로 입찰 전 호실별 점유·임대차 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 최우선 확인. ‘한국토’와 ‘입주자’의 실제 신원·점유 호실·전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 95,000,000원은 조용훈 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 확인된 11명의 대항력. 박세환·서효원·이윤지·양준수·이준섭·최호영·조용훈·허석·한홍민·김태호·안정옥은 모두 전입일이 2020.01.13. 말소기준권리보다 늦습니다.
- 배당표 과신 금지. 소유자 잔여 567,086,100원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 금액입니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교 없이 신건 최저가 1,690,390,000원이나 80%·64% 유찰가를 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
- 일괄매각 확인. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 각 호실 점유현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 말소기준은 2020.01.13. 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 확인된 임차인 11명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없고, 등기된 임차권 역시 후순위로 매각 소멸 구조입니다. 한국토지주택공사 95,000,000원도 조용훈 보증금의 승계분이라 중복 합산하지 않습니다. 그래서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 ‘깨끗한 물건’으로 끝내기에는 이릅니다. 한국토와 입주자 2명은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부가 열려 있습니다. 특히 다가구주택은 한 건물 안에 여러 임차관계가 중첩되므로 한 명의 선순위 임차인만 있어도 인수 구조가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리형, 점유관계는 확인형입니다. 신건 1,690,390,000원에 응찰하기 전, 미상 점유 2건을 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
