대전지방법원 2024타경115147. 대전 유성구 전민동 360-13, 토지 200.9㎡와 3층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 5개호, 2층 5개호, 3층 5개호의 다중주택 15개호입니다. 소유자는 오승환이고, 말소기준은 2016년 12월 9일 설정된 한밭새마을금고 근저당권 채권최고액 416,000,000원입니다.
이 사건은 등기부 자체보다 임차관계의 수와 범위가 핵심입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 15명이고, 이 중 임차권등기가 확인되는 실제 임차인 8명의 보증금 합계는 560,000,000원입니다. 한국토지주택공사 명의 70,000,000원은 김미나 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인 수에도 별도 1명으로 산입하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민동 360-13 · 전민로 50 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 5개호, 2층 5개호, 3층 5개호의 다중주택 |
| 토지 | 대 200.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,754,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 오승환 |
| 감정가 / 최저가 | 1,194,185,800원 / 1,194,185,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 333,016,730원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각범위 | 일괄 매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 임차관계가 많다
말소기준권리는 2016.12.09 을구 1번 근저당권입니다. 2024.07.29 임의경매개시결정, 2024.08.06 압류는 모두 그 이후 권리입니다. 김현준·오승연·김미나·나경근·이성모·김도형·황신애·차현승의 주택임차권등기도 모두 말소기준 이후 등기됐고, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 보증기관 승계 1건
확인된 이름 기준 실제 임차인은 15명입니다. 알려진 15명은 모두 2016.12.09 말소기준 이후 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사는 김미나의 보증금 70,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계이므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상철 | 102호 | 2017.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현이 | 102호 | 2023.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형진 | 103호 | 2022.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차길원 | 105호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황창현 | 201호 | 2016.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김회빈 | 202호 | 2023.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동진 | 205호 | 2018.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현준 | 305호 | 2022.09.02 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오승연 | 304호 | 2021.12.27 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미나 | 203호 | 2021.01.12 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 205호 | 2018.07.25 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 김미나 승계·중복 |
| 나경근 | 301호 | 2018.09.28 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성모 | 204호 | 2023.02.06 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도형 | 105호 | 2024.04.26 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황신애 | 303호 | 2019.03.11 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차현승 | 302호 | 2021.06.11 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기타 점유자 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 구조 — 신건 감정가가 곧 최저가
이 사건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,194,185,800원입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,194,185,800원 | 0원 | 763,843,942원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 955,348,640원 | 0원 | 527,395,154원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 764,278,912원 | 0원 | 338,236,123원 |
제공된 회차별 시나리오에서는 2회 유찰 가격인 764,278,912원까지도 채권최고액 416,000,000원 기준 근저당 미배당이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 당해세와 임차인의 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위·잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,194,185,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,341,858원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 763,843,942원 |
현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 기타 점유자의 대항력과 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문지중학교 동측으로 근접한 지역이며, 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 남동측 원거리에 하수종말처리장이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 대리석 및 벽돌 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류에 접합니다. 국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기타 점유자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 세대별 전입세대열람과 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 김미나 보증금 승계분입니다. 실제 임차보증금 총액에 별도로 더하지 않아야 합니다.
- 15개호 점유관계 대조. 1층·2층·3층 각 5개호로 이용되는 다중주택이므로 호실별 현황조사·임차권등기·배당요구 관계를 서로 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 각 임차인의 실제 보증금·점유·전입 조건을 기준으로 별도 검토가 필요합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가 100%인 1,194,185,800원입니다. 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미확인 점유관계다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2016.12.09 한밭새마을금고 근저당권이고, 확인된 임차인 15명은 모두 그 이후 전입이어서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 임차권등기도 말소기준 이후라 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 다중주택 15개호에 여러 임차관계가 겹쳐 있고, 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘등기상 후순위인가’만이 아니라 각 호실의 실제 점유자와 보증금·전입·배당요구가 최종적으로 일치하는지를 확인하는 데 있습니다. 또한 현재 최저가는 감정가와 같은 1,194,185,800원이며 실거래 비교 근거가 없으므로, 가격 측면에서도 별도 시세 확인 없이 메리트를 단정할 수 없습니다.
