대구지방법원 2025타경8903. 대구 북구 대현동 대현한신휴플러스 204동 1층 106호, 전유면적 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 공유자는 김영희·채병철로 각 2분의 1 지분이며, 2020년 11월 22일 매매를 원인으로 거래가액 345,000,000원에 취득했습니다. 기존 삼성생명보험 근저당 2건은 2021년 2월 26일 이미 말소됐고, 현 등기상 경매 권리분석의 기준은 2025년 8월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞선 2021년 3월에 임차인 김영자가 점유·전입을 갖추고 2023년 4월 6일 보증금 375,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 남는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 배당 계산상 미배당액은 171,500,800원입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 잔존 보증금 반환청구권을 양수인 주택도시보증공사가 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시된 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 ‘확약’으로 실질 인수 0원*

김영자는 2021년 3월 16일 점유를 시작했고, 2021년 3월 19일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021년 3월 4일입니다. 경매개시결정일인 2025년 8월 6일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 주택임차권등기는 2023년 4월 6일 접수됐습니다.

* 현재 회차 배당 계산만 적용하면 보증금 미배당액 171,500,800원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 명세서의 포기·말소 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않아 확약 밖 임차보증금 인수위험은 표시되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 207,200,000원’으로 봐도 66.6%

확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 인수형이었을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 포기·말소 확약 때문에 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 평가하므로, 현재 실질취득은 최저매각가 207,200,000원 수준입니다.

동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 311,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 318,000,000원입니다. 현재 실질취득 207,200,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%입니다. 전체 평균 역시 311,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도 현재 가격이 현저히 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 375,000,000원 중 203,499,200원이 배당되고 171,500,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차 구조 — 유찰돼도 확약이 없다면 총취득액은 내려가지 않는다

이 표가 이 사건의 핵심 구조를 보여줍니다. 확약을 무시한 일반 인수형 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 반대로 명세서의 포기·말소 확약을 유효하게 반영하면 해당 임차인의 인수액이 실질 0원이므로 유찰에 따른 낙찰가 인하가 그대로 매수인 취득가격 인하로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 전유면적 84.97㎡ 아파트로 이용 중이며, 24층 건물 중 1층 106호입니다.
• 입지. 대구광역시 북구 대현동 ‘동대구시장’ 북서측 인근. 주변은 아파트단지·근린상가·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지는 동측·북측 왕복 4차선, 남측·서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 절대보호구역·상대보호구역 등 제한이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음. 급배수·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성 참고. 751세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 본건은 1층이므로 개별 가격은 층 차이를 별도로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 김영자의 양수인으로서 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 문구의 대상·조건을 원문으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소 동의가 실제 등기 정리까지 연결되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 1층 가격 보정. 최근 비교 거래는 2층 이상입니다. 최근 평균 311,000,000원만으로 본건 1층의 개별 시세를 단정하지 마세요.
• 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 있는 사건이므로 현 점유자와 실제 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 대조하세요.
• 배당 변동 요소 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동 가능한 요소를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 확약이 가격 메리트를 살린다”

이 사건을 보증금 375,000,000원의 선순위 임차권만 보고 판단하면 위험한 인수형입니다. 현재 매각가 207,200,000원에서 배당 후 남는 보증금은 171,500,800원이기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 김영자의 양수인으로서 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.

그 전제라면 실질취득은 207,200,000원. 최근 12개월 동일 면적 평균 311,000,000원의 66.6%이고 최신 거래 318,000,000원보다도 낮습니다. 3회 유찰로 가격은 충분히 내려왔습니다. 다만 1층이라는 개별 가격 변수와, 이 사건의 안전성을 결정하는 포기·말소 확약의 원문 확인이 남습니다. 확약이 확인되면 가격 매력은 높고, 확약이 흔들리면 권리구조가 완전히 달라지는 사건입니다.