인천지방법원 2025타경508474. 송도푸르지오하버뷰 106동 2층 203호 아파트입니다. 소유자 유용호는 2019.07.10. 거래가 720,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2024.08.06. 노원새마을금고 근저당권 1,452,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사에이플러스 근저당, 주식회사제때 근저당, 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인은 없어 낙찰자가 떠안을 보증금도 없습니다.
권리보다 더 중요한 쟁점은 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 1,486,000,000원입니다. 같은 단지 최근 12개월 12건 평균은 1,399,166,666원이고 최신 거래는 2026.08. 1,380,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 106.2%로, 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 19-5 송도푸르지오하버뷰 106동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 162.3109㎡ · 40층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 유용호 (2019.07.10. 거래가 720,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,486,000,000원 / 1,486,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제때 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.08.06. 설정된 노원새마을금고 근저당권 1,452,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 동일한 말소기준 권리의 승계입니다. 그 뒤의 주식회사에이플러스 근저당 36,000,000원, 주식회사제때 근저당 720,000,000원, 서울보증보험·삼성카드·롯데카드 가압류와 국 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
송도푸르지오하버뷰는 593세대, 사용승인일 2011.03.29.인 단지입니다. 동일 평형을 포함한 최근 12개월 거래 12건의 평균은 1,399,166,666원입니다. 현재 최저가 1,486,000,000원은 이 평균의 106.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 162.31㎡ | 23 | 1,380,000,000원 |
| 2026.08 | 162.31㎡ | 35 | 1,540,000,000원 |
| 2026.08 | 150.3㎡ | 31 | 1,380,000,000원 |
| 2026.07 | 150.3㎡ | 3 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 150.3㎡ | 7 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 162.31㎡ | 37 | 1,670,000,000원 |
| 2026.03 | 162.31㎡ | 11 | 1,390,000,000원 |
| 2026.03 | 162.31㎡ | 31 | 1,530,000,000원 |
| 2026.03 | 162.31㎡ | 8 | 1,190,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,399,166,666원 |
최근 거래 범위는 1,100,000,000원~1,670,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 1,380,000,000원입니다. 현재 최저가 1,486,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 장점은 권리 안정성이지 가격 할인은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,486,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,260,000원 |
| 1. 근저당 · 노원새마을금고 | 1,452,000,000원 | 1,452,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이플러스 | 36,000,000원 | 16,740,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제때 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,710,050원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,980,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 2,337,690,531원, 총 예상배당은 1,468,740,000원, 미배당은 868,950,531원입니다. 신청채권자 주식회사제때의 예상배당은 0원이지만, 매수인이 인수하는 금액 역시 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 서측에 위치하며 주변은 아파트·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주변 환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 국제업무지구역·센트럴파크역이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 40층 건물 내 2층 203호입니다. 사용승인일은 2011.03.29.입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 593세대 단지이며 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다. 거래가는 1,100,000,000원부터 1,670,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 106.2%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 2026.08. 최신 거래 1,380,000,000원과 현재 최저가 1,486,000,000원을 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,188,800,000원, 2회 유찰 시 951,040,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 후순위 채권 미배당. 현재 회차에서도 후순위 채권 상당액이 미배당되지만, 이는 매수인 인수액과 별개입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 1,486,000,000원은 최근 12개월 평균 1,399,166,666원의 106.2%이고 최신 거래 1,380,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 안전성은 강점이지만 가격 할인은 약점입니다. 신건에서 무리하게 가격을 따라가기보다 최근 실거래와 유찰 시나리오를 기준으로 응찰 상한을 보수적으로 정하는 접근이 적절합니다.
