대구지방법원 2025타경8939. 경상북도 청도군 화양읍 유등리 192 소재 건물로, 감정 이용상태는 1-가) 주택입니다. 사건의 등기상 소유자는 김도식이고, 말소기준은 1997.05.16 기술신용보증기금의 가압류 50,000,000원입니다. 현재 진행 중인 2025.08.12 김경자 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당은 없고, 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.

하지만 이 물건은 일반적인 토지·건물 일괄매각과 성격이 다릅니다. 매각물건명세서는 건물만 매각하고 최저매각가격 역시 토지를 수반하지 않는 건물만의 가격이라고 명시합니다. 동시에 건물과 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 감정가 대비 49%라는 숫자 자체만으로 매수안전성이나 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수보다 토지사용권이 핵심

말소기준은 1997.05.16 기술신용보증기금 가압류입니다. 2009.07.21 이록상의 강제경매개시결정은 2009.08.10 취하되어 2009.08.14 말소됐고, 현재 사건의 2025.08.12 김경자 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 가격 구조 — 49% 최저가를 그대로 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유

현재 최저매각가는 3,807,000원으로 감정가 7,769,100원의 49%입니다. 현재 배당계산상 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 3,807,000원입니다. 다만 이 금액은 토지를 수반하지 않는 건물만의 가격입니다. 따라서 일반적인 토지 포함 주택 가격과 같은 기준으로 감정가 할인율만 보고 저렴하다고 결론내리는 것은 위험합니다.

회차가 더 내려가도 배당계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금 자체가 줄어 채권자 미배당은 현재 회차 52,242,080원에서 3회 유찰 시 53,363,622원, 4회 유찰 시 54,148,703원으로 커집니다. 이 미배당액은 곧바로 매수인이 부담한다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,807,000원 가정)

채권자 총 청구액은 55,580,554원이고 예상 배당액은 3,338,474원, 미배당은 52,242,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 건물·토지 이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 건물 이용. 1-가)는 주택, ㄱ)은 보일러실, ㄴ)은 창고 및 화장실, ㄷ)과 ㄹ)은 창고로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 1-가)는 목조 강판지붕 단층 건물이며 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 몰탈위페인팅·벽지 등, 바닥은 장판지·쪽마루 등, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 1-가)에는 유류보일러에 의한 난방설비가 있고, ㄴ)에는 위생설비가 되어 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 1-가)는 공부상 기와지붕 23.47㎡이나 실제 강판지붕 33.73㎡입니다.
• 소재불명 건물. 1-나) 목조슬레이트지붕주택 18.84㎡는 소재불명으로 기재되어 있습니다.
• 토지 환경. 소재지 토지는 지목 대, 274.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 87,700원/㎡입니다.
• 지역지구. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 매각 범위 주의. 토지 관련 현황과 별개로 이번 매각은 토지를 수반하지 않는 건물만의 매각입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 최우선 확인. 건물과 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지사용권의 성립 여부와 범위를 먼저 검토해야 합니다.
• 건물만 매각이라는 점 확인. 최저가 3,807,000원은 토지가 포함된 가격이 아니라 토지를 수반하지 않는 건물만의 가격입니다.
• 현황과 공부 차이 확인. 1-가)는 공부상 기와지붕 23.47㎡와 실제 강판지붕 33.73㎡가 다르고, 1-나) 18.84㎡는 소재불명입니다.
• 제시외 건물 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현장에서 실제 구조·점유·이용범위를 확인해야 합니다.
• 임차·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 임차관계 확인이 필요합니다.
• 유찰률을 가치로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%이나, 법정지상권과 건물만 매각이라는 구조가 해결되지 않은 상태에서 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 것이 있다

이 사건은 배당계산만 보면 단순합니다. 최저가 3,807,000원, 현재 매수인 인수액 0원, 말소기준은 1997.05.16 기술신용보증기금 가압류이고 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 결론을 좌우하는 것은 등기 인수액이 아닙니다.

토지가 매각대상에서 제외된 건물만의 경매이고, 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시했습니다. 여기에 2회 유찰, 공부와 실제 건물 구조·면적 차이, 소재불명 건물이 겹칩니다. 따라서 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 매력적인 저가매수라고 평가하기 어렵고, 토지사용권과 건물 존속 가능성이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.