대전지방법원 2025타경3668. 대전 대덕구 송촌동 246-15의 토지와 3층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2014.01.21 사용승인을 받았고, 1층은 다가구주택 1가구, 2층은 2가구, 3층은 1가구로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2014.01.24 한밭새마을금고 근저당권 247,000,000원입니다. 확인된 임차인의 전입일은 모두 이보다 늦어 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 등기된 주택임차권도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 535,598,100원입니다. 가격의 매력 여부는 권리분석만으로 단정하기보다 토지 154.7㎡와 건물의 현황·수익성·현장가치를 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차인별 배당관계와 명도 대상의 정리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3668 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 246-15 · 대전광역시 대덕구 송촌남로19번길 8 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 다가구주택 1가구 · 2층 다가구주택 2가구 · 3층 다가구주택 1가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2014.01.21 |
| 토지 | 154.7㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이승익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 535,598,100원 / 535,598,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 159,751,850원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
말소기준은 2014.01.24 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 서욱찬·오이균의 주택임차권과 서욱찬 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.08 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었지만, 기초가 되는 근저당의 설정일은 2014.01.24이므로 말소기준 시점 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 / 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임권 · 101호 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유리 · 201호 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서욱찬 · 건물 3층 전부 | 2020.10.26 | 2020.09.14 | 160,000,000원 | 2024.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오이균 · 202호 | 2021.07.09 | 2021.06.25 | 70,000,000원 | 2025.07.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서욱찬의 임차권은 3층 전부를 대상으로 하고 보증금은 160,000,000원입니다. 오이균은 202호에 보증금 70,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 두 임차권 모두 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 101호 임권과 201호 김유리는 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 535,598,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,755,981원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서욱찬 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,842,119원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 407,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 120,842,119원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 535,598,100원 | 407,000,000원 | 0원 | 120,842,119원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 428,478,480원 | 407,000,000원 | 0원 | 14,793,695원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 342,782,784원 | 337,183,825원 | 69,816,175원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대한적십자사 혈액원 서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측·남서측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통이용편의도는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC샷시입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 154.7㎡, 지목은 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 743,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.01.24 한밭새마을금고 근저당과 2026.01.08 근저당권 이전 내용을 등기부 원본으로 확인하세요.
- 임차인 4명 원본 대조. 101호 임권, 201호 김유리, 3층 서욱찬, 202호 오이균의 점유·계약·배당요구 내역을 매각물건명세서와 현황조사서로 맞춰보세요.
- 101호·201호 보증금 확인. 대항력은 없지만 실제 배당과 명도 협의에는 보증금 규모가 영향을 줄 수 있습니다.
- 서욱찬 관계 확인. 임차권자이면서 가압류 채권자로도 등장하므로 두 권리의 발생 원인과 채권관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 경계, 제시외 건물 범위를 직접 확인하세요.
- 배당표 보정. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “임차인이 많아도, 선순위인가가 핵심”
이 사건은 임차인이 4명이라 겉보기에는 복잡하지만, 권리분석의 기준선은 비교적 분명합니다. 2014.01.24 근저당이 모든 임차인의 전입보다 앞섭니다. 따라서 확인된 임차인들은 대항력이 없고, 2회 유찰 시 채권 미배당이 발생하는 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 다가구주택은 권리의 깨끗함과 별개로 명도·임차관계 확인이 중요합니다. 101호·201호의 보증금과 확정일자, 서욱찬의 임차권·가압류 관계, 일괄매각되는 제시외 건물의 범위를 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다. 권리 승계 위험은 낮지만, 임차관계 실사는 반드시 필요한 사건으로 정리할 수 있습니다.
