인천지방법원 2025타경510810. 인천 부평구 청천동 삼성에센빌 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020년 6월 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 말소기준은 2021.02.17 인천광역시부평구의 압류입니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 판단하면 안 됩니다. 김국관은 2020.06.30 전입한 주거 점유자로 조사됐고, 말소기준인 2021.02.17보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 2025.08.19 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금, 즉 매수인의 실제 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 175-36 삼성에센빌 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 청중로84번길 7-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.10 매매, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 145,683,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 대항력은 별도
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김국관 | 주거 | 2020.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 김국관은 배당요구를 2025.08.19 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 임차인은 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 최저가 120,000,000원만으로 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가는 120,000,000원이고, 등기부상 직전 매매는 2020.06.10 거래가액 145,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 이 2020년 거래만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가 120,000,000원을 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 117,520,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 김국관 | 145,683,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 김국관의 임차보증금·우선변제 범위가 미상이라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용마초등학교 북측 인근이며, 아파트·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2002.03.09입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 현황. 다세대주택으로 이용 중이나 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김국관의 실제 보증금, 지급내역, 확정일자와 계약 당사자를 반드시 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인 동일인 확인. 김국관이 신청채권자이자 임차인으로 조사된 사유와 법률관계를 매각기록에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 120,000,000원을 실제 취득원가로 보지 마세요. 미배당 보증금 승계 가능성이 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했으므로 내부 관리상태와 실제 점유자를 별도 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “120,000,000원보다 먼저 보증금을 봐야 한다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김국관은 2020.06.30 전입해 2021.02.17 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금이 확인되지 않아 매수인의 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 게다가 같은 김국관이 강제경매 채권자로도 표시돼 관계 확인이 필수입니다. 최근 실거래 시세도 없으므로 120,000,000원이라는 신건 가격만 보고 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 보증금·임대차관계가 확인되기 전까지는 가격보다 권리 불확실성이 우선인 사건입니다.
