인천지방법원 2025타경510859. 인천 미추홀구 학익동 신동아아파트 23동 10층 1009호, 전용 57.23㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 손성희이고 2021.05.17. 거래가 186,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권 122,100,000원이 설정되어 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.21. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 에스비아이저축은행 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 218,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 195,375,000원, 최신 거래는 205,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -6.2% 낮은 흐름이므로, 전체 평균 204,041,666원보다도 최근 시세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510859 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 48-2 신동아아파트 23동 10층 1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.23㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 10층 |
| 소유자 | 손성희 (2021.05.17. 소유권이전 · 거래가 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 107,212,608원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021.05.17. 우리은행 근저당권 122,100,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.31. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 후순위인 에스비아이저축은행 근저당권과 인천신용보증재단·신한카드·케이비캐피탈·하나은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다
같은 단지 신동아4, 전용 57.23㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 204,041,666원이지만, 최근 12개월 평균은 195,375,000원이고 최신 거래는 205,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -6.2%이므로 가격 판단은 최근 12개월과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 57.23㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 57.23㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 57.23㎡ | 13 | 189,000,000원 |
| 2026.02 | 57.23㎡ | 8 | 202,500,000원 |
| 2025.05 | 57.23㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2025.03 | 57.23㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.01 | 57.23㎡ | 9 | 206,000,000원 |
| 2024.11 | 57.23㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2024.10 | 57.23㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 57.23㎡ | 13 | 204,000,000원 |
| 2024.06 | 57.23㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.05 | 57.23㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.23㎡ | 4건 | 195,375,000원 |
현재 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다. 최신 실거래도 205,000,000원이므로, 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -6.2% 낮아진 상황에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 122,100,000원 | 122,100,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 103,200,000원 | 92,048,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 50,669,482원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,474,406원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 11,683,579원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,729,253원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 300,856,720원 중 예상 배당액은 214,148,000원, 미배당액은 86,708,720원입니다. 미배당 채권이 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익여자고등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 10층 1009호이며, 사용승인일은 1990.11.17.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·아파트지구·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 일부 광로3류와 교육환경 보호구역 관련 저촉이 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 신동아4는 630세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 195,375,000원, 최신 거래는 205,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다. 권리가 단순하다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -6.2% 낮습니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 204,041,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 회차별 재평가. 1회 유찰 시 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원으로 시나리오가 달라집니다. 실제 입찰 회차에서는 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 우리은행에서 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기부상 권리 이전과 신청채권자 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 세금 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
현재 자료만 보면 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석은 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균 195,375,000원의 111.6%이고, 최신 실거래 205,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -6.2%입니다. 따라서 현재 회차에서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 통과지만, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리 정리가 아니라 현재 시장가격과 어느 회차에서 만나는지를 확인하는 데 있습니다.
