인천지방법원 2025타경511004. 만수동 정광빌라 2층 201호, 전용 41.215㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조영문으로, 2017.10.18 매매를 원인으로 84,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2023.02.16 주택도시보증공사 가압류 95,000,000원이고, 그보다 앞선 2019.11.20 을구 11번 주택임차권이 존재합니다.
이 임차권은 전입 2017.10.23, 확정일자 2017.09.25로 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 해당 등록 임차권 자체의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약을 다른 미상 점유자에게까지 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-432 정광빌라 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 서판로68번길 55-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 41.215㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조영문 (2017.10.18 소유권이전 · 거래가액 84,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 91,384,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유는 별도
말소기준은 2023.02.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 미추홀구 압류, 국 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 을구 11번 주택임차권입니다. 등기상 임차보증금은 74,000,000원이고 대항력·우선변제권이 인정되는 구조지만, 이 신고는 보증기관 대위·승계 성격으로 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 2명, 대위·승계 신고 1건
| 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 74,000,000원 | 등기상 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 중복신고 · 실제 임차인에서 제외 · 말소동의 확약 반영 시 해당 등록 임차권 실질 인수 0원 |
| 보험 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 점유자 · 전입신고일 및 보증금 확인 필요 |
| 한국토지 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 점유자 · 전입신고일 및 보증금 확인 필요 |
한국토지주택공사 74,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 별도 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 실제 임차인 집계는 ‘보험’·‘한국토지’ 2명입니다.
③ 시세 비교 — 85,000,000원이 싸다고 단정하기 어렵다
정광빌라는 9세대, 1995.09.26 준공의 소규모 다세대입니다. 전용 41.22㎡ 비교거래는 3건이고, 최근 12개월 평균은 87,000,000원, 최신 거래도 2023.09의 87,000,000원입니다. 신건 최저가 85,000,000원은 최근 평균의 97.7%로 약간 낮지만, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -4.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 41.22㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2021.10 | 41.22㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2021.07 | 41.22㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.22㎡ | 1건 | 87,000,000원 |
전체 3건 평균은 89,666,666원이지만 과거 95,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단의 중심은 최근 평균과 최신 거래인 87,000,000원에 두는 것이 맞습니다. 최저가 85,000,000원은 이보다 낮기는 하지만 차이는 2,000,000원에 그치고, 최근 추세도 -4.4%이므로 신건 단계에서 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,930,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 대위·승계 신고 | 74,000,000원 | 74,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 9,070,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 91,384,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
85,000,000원 가정 시 채권자 미배당액은 177,314,930원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사 74,000,000원은 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택과 일부 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 통행이 가능하고 노선버스정류장이 소재해 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3m 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·부정형 토지이며 공시지가는 1,007,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 9세대 규모, 1995.09.26 준공이며 비교 거래는 3건입니다. 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -4.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 11번 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘보험’·‘한국토지’의 전입신고일, 실제 점유, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 74,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 실제 임차인 보증금과 별개로 더하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 85,000,000원은 최근 평균 87,000,000원의 97.7%이고 최근 가격 추세가 -4.4%이므로 작은 할인만 보고 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 9세대 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
맺으며 — “등록 임차권은 정리돼도, 미상 점유까지 정리된 것은 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 선순위 주택임차권이 있어 부담이 커 보이지만, 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 해당 등기 자체의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 ‘보험’과 ‘한국토지’라는 별도 점유자의 전입·보증금이 미상이라, 권리분석을 완전히 끝난 것으로 볼 수는 없습니다.
가격도 강한 할인 구간은 아닙니다. 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 87,000,000원보다 낮지만 97.7% 수준이고, 최근 흐름은 -4.4%입니다. 9세대 다세대의 얇은 거래 표본과 평균 1.5회 유찰 이력을 함께 보면, 확약 확인과 미상 점유 해소가 가격보다 먼저입니다. 권리 불확실성을 해소하지 않은 채 2,000,000원의 시세 차이만 보고 신건에 접근하기에는 여유가 크지 않습니다.
